Reit-фонды

Как купить акции REIT

Для того, чтобы купить эти фонды, достаточно открыть брокерский счет. Это можно сделать через Сбербанк, Тинькофф, Фридом-Финанс, БКС или любого другого российского брокера, а также у зарубежных брокеров. В чем разница — подробно расскажу ниже.

А вот покупка REIT на ИИС не имеет смысла, поскольку не позволяет получить налоговый вычет.

Абсолютно каждый российский брокер имеет доступ на Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Там можно купить примерно 40 REIT. Оптимальный вариант для новичка с небольшими суммами. Размер комиссии и в целом условия работы у всех российских брокеров примерно одинаковы. 

Если речь об инвестировании внушительных сумм, можно зарегистрироваться у Interactive Brokers или любого другого зарубежного брокера. В работе с ними есть свои преимущества, а также свои нюансы, которые подробно разберем ниже. Дальше нужно завести на счет деньги, выбрать доступный фонд и создать заявку на покупку. Купить REIT при наличии брокерского счета очень легко — это можно сделать за пару минут и несколько кликов, из любого места. Также их при желании легко продать.

Смотрите видео, как REIT позволяют инвесторам получать полностью пассивный доход:

REIT на бирже — что покупать?

Поскольку фондов много (как минимум 40 — если вы работаете с российским брокером), возникает логичный вопрос, какие лучше покупать? Прежде чем говорить о конкретных тикерах для покупки, нужно понимать, что каждый фонд требует отдельной оценки исходя из ваших ожиданий и финансовых целей. 

Мы постоянно отбираем новые фонды и публикуем по ним аналитику, чтобы предоставить выжимку в удобном формате. Также у нас есть отдельный чат, где мы подробно рассказываем о каждой компании: как она зарабатывает, какие показатели роста, что с кредитной нагрузкой,  сколько стоит ее недвижимость и какой у нее период окупаемости, а также анализируем подход к выплате дивидендов. Чтобы узнать подробности, регистрируйтесь на бесплатный интенсив.

Информация о фондах экономит инвестору 98% времени. Мы показываем все на реальном (не виртуальном) портфеле, куда вложено в общей сложности более 2 млн рублей. Поэтому все советы — сугубо практические. Мы не инвестируем в конкретную компанию, а вкладываем деньги в портфель, где есть разные REIT и не только они  — это минимизирует риски.

Вы можете получить тикеры для покупки или  пройти обучение, разобраться в сути этой стратегии и выработать свою линию поведения на случай роста или падения. Иметь свое видение, не полагаясь только на чужие рекомендации — очень важный навык для инвестора.

Смотрите видео об особенностях REIT и преимуществах для частного инвестора:

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

Какие бывают REIT

REIT инвестируют в разные типы недвижимости, в их числе офисы, отели, больницы и инфраструктура. Однако в первую очередь все REIT делятся на долевые (equity REIT) и ипотечные (mortgage REIT или mREIT). Между ними большая разница: 

• Долевые фонды владеют и/или управляют недвижимостью, которая приносит доход. Большинство из них — публично торгуемые фонды. Их называют классическими REIT или просто REIT.
• Ипотечные REIT (Mortgage REIT) инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и в другие активы, связанные с ипотекой. Их прибыль строится на разнице между затратами по займам и процентным доходом, который выплачивается по ипотеке. Эти компании сильно отличаются от «классических» REIT — по сути, они даже не относятся к сектору недвижимости. В этой статье мы не будем касаться ипотечных REIT. 

Существуют и гибридные формы компаний: они инвестируют как в недвижимость, так и в ипотечные активы, однако их на рынке очень мало.

Есть еще публичные внебиржевые REIT, которые зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам (SEC), но не торгуются на национальных фондовых биржах, а также частные REIT — фонды или компании, освобожденные от регистрации Комиссии по ценным бумагам и не торгующиеся на биржах. Такие бумаги обычно доступны только институциональным инвесторам.

REIT инвестируют в разные типы недвижимости. Как правило, компания специализируется на одном секторе, однако может держать в портфеле и несколько типов собственности, что встречается реже. 

• жилые (в том числе квартирная недвижимость);
• офисные;
• промышленные;
• медицинские;
• складские объекты — камеры хранения и складские помещения (self-storage REIT); 
• компании, которые владеют лесными территориями и зарабатывают на продаже древесины и связанных продуктов; точки розничной торговли; 
• инфраструктурные;
• гостиничные — они владеют крупными отелями и получают дополнительную прибыль от ресторанов и других объектов на их территории;
• владеющие дата-центрами;
• диверсифицированные — распоряжаются несколькими видами недвижимости;
• специализированные REIT, к ним можно отнести другие компании, которые инвестируют в специализированные секторы, такие как образовательные учреждения, тюрьмы и прочие.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Классификация фондов

REIT фонды различаются по тому, какие операции с недвижимостью они проводят. Существуют рентные фонды, которые сдают недвижимость в аренду.

Фонды работают с различными типами помещений:

• жилыми;
• офисными;
• производственными;
• коммерческими помещениями, предназначенными для краткосрочной аренды.

Существуют фонды, которые ведут застройку и продажу недвижимости. В зависимости от того, с чем работает REIT фонд, меняется его потенциальная доходность и инвестиционные риски. Но, в любом случае, пай открытого фонда остается высоколиквидным активом, который можно легко купить или продать на бирже.

Стоимость чистых активов

Наш гипотетический баланс может помочь нам понять другой общий показатель REIT, чистую стоимость активов (NAV). В 10-м году балансовая стоимость нашего здания составила всего 500 000 долларов, потому что половина первоначальной стоимости была амортизирована. Таким образом, балансовая стоимость и связанные с ней соотношения, такие как цена к балансовой стоимости, часто сомнительные с точки зрения общего анализа акций, в значительной степени бесполезны для REIT. NAV пытается заменить балансовую стоимость собственности более точной оценкой рыночной стоимости.

Расчет чистой стоимости активов требует отчасти субъективной оценки активов REIT. В приведенном выше примере мы видим, что здание приносит операционную прибыль в размере 100 000 долларов (200 000 долларов дохода минус 100 000 долларов операционных расходов). Один из методов – использовать операционную прибыль по рыночной ставке. Если мы думаем, что текущая рыночная ставка капитализации для этого типа здания составляет 8%, то наша оценка стоимости здания составит 1,25 миллиона долларов (100 000 долларов операционной прибыли / 8% ставки капитализации = 1 250 000 долларов).

Эта оценка рыночной стоимости заменяет балансовую стоимость здания. Затем мы вычтем ипотечный долг (не показан), чтобы получить стоимость чистых активов. Активы за вычетом долга равны собственному капиталу, где «чистая» в СЧА означает чистую задолженность. Последний шаг – разделить СЧА на обыкновенные акции, чтобы получить СЧА на акцию, которая является оценкой внутренней стоимости. Теоретически котируемая цена акций не должна слишком сильно отклоняться от чистой стоимости акций на акцию.

Где найти проверенный список REIT

В своих отчетах мы регулярно публикуем список REIT, которые можно купить сейчас. По каждой компании у нас есть детальная стратегия. Вы можете начать с просмотра рейтинга. По нему можно сделать вывод – сильно покупать или просто покупать, и начинать формирование именно с тех компаний, которые надо сильно покупать.

Также мы делаем сводку по дивидендному портфелю

Это важно и делается вручную: большинство сервисов не даст вам такой информации. Мы отбираем компании, в которые сами инвестируем, и каждую неделю обновляем аналитику

Наша команда загружает данные с разных ресурсов, затем мы сверяемся с отчетами, которые идут в американскую комиссию по ценным бумагам. Это не дает 100% гарантии, не страхует от ошибок полностью, но убирает значительную часть рисков.  В этих сводках – только выжимка, которую можно сразу использовать.

У нас есть группа с готовыми сделками, где я даю сводку по компаниям:  рассказываю, чем компания занимается, показываю показатели кредитной нагрузки, сделки инсайдеров. Мы смотрим на фундаментальные факторы: сколько стоит недвижимость в компании, сколько компания стоит сейчас, какая у нее окупаемость по показателям REIT, какая доля выплат дивидендов от прибыли. Мы оцениваем, как компания ведет себя с дивидендами: либо она дивидендный аристократ и увеличивает их более 25 лет, либо компания в прошлом имела какие-то проблемы с дивидендами. Обзоры мы делаем в аудио формате. 

В целом система выглядит достаточно простой. Вы просто копируете сделки и вставляете в свой инвестиционный портфель. Мы отслеживаем около 200 компаний, не только REIT. Если вы нашли какую-то компанию в сфере недвижимости и хотите ее оценить, вы можете попросить нас. У нас не виртуальный портфель, а настоящие деньги. То есть мы делаем сервис от инвесторов и для инвесторов – все удобно, понятно,  максимально прозрачно и просто. 

Если у нас возникают вопросы, мы проверяем информацию. Есть оперативный чат для общения и обсуждений. По факту это экономит инвестору 98% времени. 

Наши аналитики смотрят не только на дивиденды, а оценивают общий результат, потому что компания может платить дивиденды 4%, но при этом увеличивать их на 10% ежегодно. Другой вариант – компания платит 5%, но почти не увеличивает. 

Также мы оцениваем, как компании растут. Одна может расти на 20%, а другая на 4%. В обзорах компаний мы всегда показываем, на что именно делаем ставку в каждом конкретном случае. 

В пенсионном портфеле важно, чтобы компании стабильно платили дивиденды. Здесь наша задача – вырастить портфель, чтобы жить на дивиденды

В Ядре мы готовы потерпеть какие-то просадки, краткосрочные убытки и даже покупать REIT с краткосрочными проблемами. 

Что еще важно: мы делаем ставку не на одну компанию, а на портфель. Торговые центры во время пандемии максимально страдали, даже топовые ТЦ могут закрыться на 2 года

Поэтому мы максимально диверсифицируем вложения.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50% акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75% совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75% общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20% активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

Почему акции REIT недооценены

Акции REIT сильно недооценены, и даже профессиональные инвесторы часто обходят стороной этот вид активов. Возьмем  компанию Realty Income и посмотрим, как она выглядит с точки зрения инвестора. У Realty Income кредитный рейтинг выше, чем у РФ. Окупаемость компании 40 лет. Это достаточно много, даже среди дивидендных аристократов с окупаемостью менее 20 лет, которые на текущий момент растут и увеличивают дивиденды. 

Как вы думаете, стоит ли брать компанию, которая окупается 40 лет и выплачивает дивиденды 188%? Конечно, стоит. Но многие проходят мимо, считая, что компания не достойна их внимания, хотя это один из топовых фондов.

Каким образом получается 188%?  Международные правила учета обязывают списывать амортизацию, износ ежегодно. Поскольку фонды недвижимости владеют большим количеством материальных активов, амортизация по нормам должна списываться из прибыли. А когда активов очень много, амортизация достаточно большая. Поэтому когда мы смотрим на чистую прибыль по бухгалтерскому учету, из нее убирают эту накопленную амортизацию.

В обычных корпорациях прибыль считается по нормам бухгалтерского учета. В REIT ввели специальных показатель – Funds From Operation (FFO). Этот показатель возвращает обратно амортизацию в расчет прибыли, потому что по факту эти деньги никуда не делись. Таким образом FFO увеличивается, и из нее вычитаются реальные расходы на обслуживание недвижимости. Плюс в чистый доход не учитываются сделки по продажи. При этом большинство сайтов просто не показывают FFO для REIT, поэтому нам пришлось собирать эту информацию по крупицам. 

У Realty Income среднегодовой рост выглядит так: 16, 9 и 10%. С учетом коррекции в COVID это нормально. Соответственно, дивиденды 3-5%. Если уйти от Net Income к корпоративному показателю FFO, получается окупаемость около 18 лет: это для больших REIT нормально. Тогда мы видим, что реальный процент выплат от прибыли – 82%. Это выше, чем у обычных компаний.

К тому же Realty Income – высокомаржинальный бизнес, у него почти нет расходов: страховку, обслуживание недвижимости и налоги несут арендаторы. По этой причине за 47 лет индекс на недвижимость показал лучший возврат инвестиции. Но есть компании, которые десятки лет превосходят средние показатели по рынку – тот же Realty Income. Фонды недвижимости могут дешеветь, но их надо рассматривать на максимально длинное плечо, по принципу “купил и держи”. Только каждую компанию нужно внимательно проверять и анализировать, что значит каждый показатель.

Старые и новые хитбоксы

15 сентября 2015 года Valve выпустили обновление, которое улучшило старый “скелет” игрока и систему хитбоксов в CS: GO. Они также заменили все анимации игроков, чтобы избавиться от некоторых по настоящему раздражающих ошибок. Пользователь форумов reddit под ником whats0n просмотрел файлы моделей и опубликовал очень хорошее изображение со сравнением старой и новой систем хитбоксов.

Как видите, новые хитбоксы основаны на капсулах. Капсулы способны немного лучше “заполнять” модели игроков , поэтому немного поразить врага стало легче. Вместе с новым скелетом игрока и переработанными анимациями, это обновление также исправило кучу надоедающих багов, например, баг хитбокса, когда кто-то прыгал, устанавливал бомбу или двигался по лестнице.

Упростим и подведем итог

На стороне клиента:

• fps var: низкое значение = хорошо
• fps var: высокое значение = плохо

На стороне сервера:

• 64 тикрейт: sv <15.625 мс = хорошо 64 тикрейт; sv> 15,625 мс = плохо
• 128 тикрейт: sv <7,8 мс = хорошо 128 тикрат; sv> 7,8 мс = плохо

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

Больше подходит для активных инвесторов

Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят

Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Понятие и требования к фондам

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

Более 100 крутых уроков, тестов и тренажеров для развития мозга

Начать развиваться

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Интересные REIT в Гонконге

• Prosperity REIT (тикер на HKEX: ) — данный REIT владеет и управляет 7 небоскребами с офисами класса А в Гонконге;

В Гонконге нет налогов на дивиденды и прирост капитала для частных инвесторов. Но сам фонд REIT платит 16,5% корпоративного налога с прибыли. Гонконгская биржа рассчитывает специальный индекс HS-REIT для торгующихся на площадке паёв REIT.

Кстати, авторы, рассуждая о гипотетических рисках инвестиций в гостиничные REIT, привели возможный сценарий с масштабной эпидемией инфекционного заболевания с последующим падением туристического потока на 50%. Как в воду глядели. Но, как показал коронакризис 2020-го года, для отдельных отраслей экономики реальность бывает намного мрачнее самых пессимистических прогнозов. Хороший видео-обзор по отбору REIT в инвестиционный портфель представлен ниже:

ТОП 5 Reit ETF.

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).

ETF от крупнейшей банковской компании мира Charles Schwab Corporation. Фонд стремится как можно точнее, до комиссий и расходов, отследить общий доход Dow Jones U.S. Select REIT IndexTM. Фонд инвестирует не менее 90% своих чистых активов (включая для этой цели любые заимствования в инвестиционных целях) в ценные бумаги, включенные в индекс. Как правило, он придает тот же вес той же безопасности, что и индекс. Индекс представляет собой взвешенный индекс рыночной капитализации с поправкой на число акций, состоящий из инвестиционных фондов недвижимости («REIT»).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 6 млрд. $.
• Стоимость ETF: 47 $.
• Доходность за 1 год: 18,2 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).

Фонд стремится отслеживать инвестиционные результаты FTSE Nareit Equity REITs Индекс («Базовый индекс»), который измеряет производительность США путем инвестиций в фонды недвижимости (REITы), исключая инфраструктуру REIT, ипотека REIT. По состоянию на 30 апреля 2019 года базовый индекс представлен 159 REIT, которые инвестируют в рынки недвижимости США и за её пределами.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 1,7 млрд. $.
• Стоимость ETF: 56 $.
• Доходность за 1 год: 22,5 %.
• Комиссия фонда: 0,08 %.

3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).

Этот фонд является одним из старейших ETF на рынке недвижимости. С 2001 года RWR предлагает инвесторам хорошо управляемый и ликвидный инструмент для инвестирования в разнообразную, взвешенную с рыночной капитализацией корзину американских REIT. Фонд в наиболее важные подотрасли недвижимости: коммерческие и жилые REIT. Как таковой, он может понравиться тем, кто ищет «чистую игру». Прямолинейная стратегия RWR стала хитом, привлекла миллиарды активов, что, в свою очередь, дало ей высокую ликвидность. Единственная особенность RWR – это коэффициент расходов, который в несколько раз больше, чем у конкурента Schwab.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 21,27 млрд. $.
• Стоимость ETF: 32 $.
• Доходность за 1 год: 17,43 %.
• Комиссия фонда: 0,25 %.

4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 20,12 млрд. $.
• Стоимость ETF: 34.4 $.
• Доходность за 1 год: 18,58 %.
• Комиссия фонда: 0,5 %.

5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

Вложения фонда направлены на отслеживание инвестиционных результатов индекса FTSE EPRA / NAREIT Global REITs. Индекс предназначен для отслеживания эффективности открытых инвестиционных фондов недвижимости («REIT») как на развитых, так и на развивающихся рынках. Как правило, фонд будет инвестировать не менее 90% своих активов в ценные бумаги компонента базового индекса и в инвестиции, которые имеют экономические характеристики, которые практически идентичны ценным бумагам компонента базового индекса, и могут инвестировать до 10% своих активов в определенные фьючерсы, опционы и своп контракты, денежные средства и их эквиваленты.

REET взимает агрессивно низкую комиссию, которая значительно подрывает RWO — ее единственного конкурента в данном сегменте. С таким ценным предложением легко понять, почему REET превратился в один из самых популярных фондов сегмента.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 14,8 млрд. $.
• Стоимость ETF: 28 $.
• Доходность за 1 год: 18 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

Итак:

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).
2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).
3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).
4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).
5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет: