Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

new З стратегии заработка на дачных участках

Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Инвестиции в новостройки стали более рискованными

Несмотря на рост цен за метр, изменение законодательства, а также большое количество замороженных проектов, рынок новостроек по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Оно и понятно, в отличие от той же коммерческой недвижимости, это практически пассивный доход — купил дешево, продал через 3-5 лет дорого.

Однако эта схема уже не так привлекательна как раньше. И вот почему:

1. Во-первых: налоги. Теперь, чтобы «не попасть» на НДФЛ нужно владеть недвижимостью не менее 5 лет. Плюс выросла и сама налоговая база, из-за пересмотра кадастровой стоимости;
2. Во-вторых: спрос. Спрогнозировать его на падающей экономике в перспективе 5 лет очень трудно. Конечно, если это однушка рядом с метро ее по-любому купят, только вот за сколько?
3. В третьих — перспективы района. Мы уже не раз наблюдали, как многие перспективные районы рядом с Москвой за несколько лет превращались в «гетто» из бетонных коробок, без инфраструктуры, дорог, парковок, школ, поликлиник и прочего. Поэтому самый безрисковый вариант — покупка новостройки в старых границах столицы, однако стоимость метра в таких предложениях весьма высока еще не этапе котлована, и есть риск вообще ничего не заработать.

Чтобы получить максимальную прибыль, лучше всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. При этом, правда, возникают наибольшие риски, поскольку некоторые застройщики часто вообще начинают стройку без всех разрешений. Известны случаи, даже в границах Москвы, когда целые элитные ЖК определяли под снос из-за нарушений или неподходящей категории земли.

Ситуация с апартаментами тоже неоднозначна. С одной стороны они стоят на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны нет никаких гарантий в инфраструктуре и, что хуже того, что дом вообще признают законно построенным. Взять к примеру ситуацию с определением под снос целого ЖК с апартаментами «Лофт Ривер».

Специалисты по недвижимости приводят конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня сегодня составляет всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет.

В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Хотя здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Совет 1. Делаем перепланировку

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Watch this video on YouTube

Покупка квартиры с небольшим капиталом	Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Watch this video on YouTube

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Watch this video on YouTube

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Watch this video on YouTube

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Watch this video on YouTube

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2021 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду

Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.

Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.

Бюджетные технологии для строительства дома	Стоимость постройки
Из соломы	~15 000 руб. за 1 кв.м.
Из сип панели	~10 000 руб. за 1 кв.м
Из кирпича (для сравнения)	~23 000 руб. за 1 кв.м.

Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается

Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание

Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Вариант	Особенности	Доходность
Жилая недвижимость	Можно начать с небольших сумм, всегда востребована, легче получить налоговую льготу при первой покупке.	Сильно зависит от городов, может колебаться от 10 до 20%, но выше банковских вкладов в любом случае.
Коммерческая недвижимость	Оптимальный вариант для предпринимателей, можно сделать основным активом.	Уровень доходности в среднем по стране – 8-10%. Показатель стабильный.
Загородная недвижимость	Хорошее решение, если брать недвижимость рядом с активно развивающимся городом.	Уровень дохода сильно зависит от конкретного региона. Может колебаться от 5% (Ростов-на-Дону) и до 20% (Москва).
Зарубежная недвижимость	Перспективный вариант, если найти добросовестного агента, который заключит выгодную вам сделку.	Уровень прибыли зависит от конкретной страны. Может начинаться от 2% в год и доходить до 15-20%.
Земельные участки	Хорошее решение, означает минимальные расходы на содержание такой недвижимости.	Уровень прибыли в среднем по стране – 6-10%. Сильно зависит от конкретного периода и от региона, а также от разновидности участка.

Сроки инвестирования

Помимо выбора объекта недвижимости, важно правильно рассчитать сроки, на которые будут вложены инвестиции, и период окупаемости. Именно об этом пойдет речь ниже

Вопрос о том, как выгодно и прибыльно инвестировать в недвижимость, достаточно сложен, поскольку ответов на него много, но ни один не даст точного плана. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода к решению поставленных задач. Потому что решив использовать объекты недвижимости в качестве средства получения доходов, нужно приготовиться ждать. Обычно среднестатистический объект окупается в период от 7 до 12 лет после покупки. В данном случае возможно несколько вариантов:

1. Стандартный сценарий – это покупка квартиры на вторичном рынке, которая будет использоваться исключительно для аренды. При цене в 30 000 долларов и арендной плате в 200 долларов для полной окупаемости понадобится 12 лет и 6 месяцев. Конечно, цифра очень приблизительная, ведь арендная плата может изменяться, а также нужно помнить о необходимости периодических ремонтных работ и налоговых платежах.
2. Альтернативный сценарий – это покупка квартиры в новом доме. К средней стоимости в 120 000 долларов следует прибавить 30 000 долларов на ремонт. Аренда составит, к примеру, 1300 долларов, то есть окупить объект можно за 10 лет, а в дальнейшем получать прибыль. Но нужно быть готовым к непредвиденным расходам, как было сказано ранее.

Дополнительные варианты

1. Можно вложить деньги в недвижимость коммерческого типа. В данном случае ситуация очень похожа. Средний период окупаемости объекта составит около 10 лет, но все зависит от первоначальной суммы, арендной платы и ряда других сопутствующих факторов, которых очень много. Коммерческие объекты не настолько стабильны, если сравнивать с квартирами. Стоимость может быть очень высокой или упасть. Та же ситуация со спросом на аренду.
2. Получить дивиденды быстрее можно, воспользовавшись возможностью не сдать объект в аренду, а продать по более выгодной цене. В данном случае речь идет о спекулятивных инвестициях, когда, к примеру, квартира покупается по выгодной цене, а впоследствии продается дороже. Один из способов инвестиций в этом случае – это покупка квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей, когда объект будет полностью сдан. Конечно, нужно будет сделать ремонт и подождать несколько лет до сдачи. Но окупаемость может составить от 10 % до 50 %. Точно сказать невозможно из-за различных факторов: регион, спрос, макроэкономика и прочее.

Формула Шиллера

Научиться правильно выбирать вектор развития на рынке недвижимого имущества поможет формула Роберта Шиллера. С ее помощью можно оценить перспективы объекта и решить, стоит ли делать вложение.

Методика разработана Нобелевским лауреатом в области экономики, чрезвычайно проста и понятна даже для новичков, только начинающих свой путь в этой отрасли бизнеса. Принимая решение о покупке, нужно посчитать соотношение стоимости объекта с суммой арендной платы за полный год проживания. Конечно, придется изучить много дополнительной информации, чтобы получить достоверные цифры, но это позволит избежать ряда ошибок и потери денег, поэтому затраты усилий и времени полностью оправданы.

Приблизительный расчет по формуле Шиллера выглядит следующим образом:

Стоимость объекта составляет 25 000 долларов. При арендной плате в месяц 150 долларов годовой доход составит 1 800 долларов. То есть соотношение составит 13, 9, а значит, число входит в диапазон адекватной оценки недвижимости, который по формуле составляет от 10 до 15. Если итоговая цифра меньше 10, значит, недвижимость недооценена, что делает ее крайне привлекательной для вложения капитала. Если цифра выше 15, то инвестиция, скорее всего, будет невыгодна, поскольку налицо переоценка.

Конечно, при расчете не учитываются многие важные факторы: спрос, конкуренция, инфляция и прочее. Но для начинающего инвестора она вполне подойдет как базисная. В дальнейшем свой арсенал нужно будет расширять, иначе делать инвестиции в недвижимость профессионально не получится.

В какую недвижимость инвестировать выгоднее

Наиболее выгодным вариантом инвестирования считаются вложения в строительство недвижимости. Существует несколько направлений таких инвестиций, в зависимости от опыта вкладчика и величины его капитала.

Жилая недвижимость

Безопасностью и возможностью получения быстрой выгоды отличаются вложения в жилье, особенно, в новостройки. Вариантов получения прибыли с жилой недвижимости несколько:

• купить квартиру студию и сдать в посуточную аренду;
• приобрести малогабаритную квартиру и сдать в долгосрочную аренду;
• выкупить недвижимость в малоквартирном доме и перепродать;
• вложить деньги в покупку нескольких квартир на первом этаже и устроить в них хостел.

Уровень прибыли с продажи или сдачи жилой недвижимости определяется наличием ремонта и престижностью района, где она расположена.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с риском и больше подходят опытным инвесторам. К основным категориям коммерческой недвижимости относятся:

• офисные объекты, помещения в бизнесцентрах;
• магазины и торговые центры;
• производственные, промышленные и сельскохозяйственные предприятия, складские помещения;
• объекты сферы услуг: гостиницы, рестораны, спортивные сооружения, автосервисы.

Такие объекты пользуются высоким спросом на территории мегаполисов. Удобное расположение коммерческой недвижимости повышает ее привлекательность в глазах арендаторов и способствует повышению прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений, которые, в среднем, окупаются через 7 лет.

Земельные участки

Вкладывание денег в земельные участки — надежный и выгодный вид инвестиций. Основные преимущества такого приобретения:

• земельные участки отличает доступная стоимость;
• цена земли может возрасти в несколько раз, если на территории участка будут возводиться строительные объекты;
• минимальный риск потери вложенных средств.

Наиболее выгодными, с точки зрения инвесторов, считаются земельные участки, расположенные в черте города или неподалеку от транспортных развязок. Возможность застройки и проведения коммуникаций также будет плюсом.

Загородная недвижимость

Инвестиции в недвижимость, расположенную за городом, считаются менее выгодными для ее владельцев, по сравнению с другими сегментами.

Загородные дома и коттеджи не относятся к объектам первой необходимости. Чаще всего, их приобретают и берут в аренду жители крупных городов, чтобы получить возможность отдыха в непосредственной близости к природе.

Поэтому арендаторы в первую очередь обращают внимание на наличие рядом с объектом лесных массивов, водоемов, пляжей, прогулочных зон, а также детских и спортивных площадок. Кроме того, востребованность объекта недвижимости повышается при наличии развитой социально-бытовой инфраструктуры и транспортных развязок

Строящаяся недвижимость

Вложение денег в строительство жилья — один из наиболее популярных, доступных и безопасных способов долгосрочного инвестирования. После завершения строительства недвижимость можно перепродать или отдать в аренду.

Для оценки перспективности вложения капитала в жилье, необходим личный просмотр недвижимости и оценка микроэкономической ситуации в регионе, где он расположен.

В пользу покупки жилья свидетельствуют такие факторы:

• наличие в непосредственной близости социально-бытовых объектов — торговых центров, школ, больниц, аптек, детских садов;
• высокий уровень доходов и финансовой обеспеченности людей, проживающих в регионе;
• расположенные неподалеку развлекательные учреждения — кафе и рестораны, кинотеатры и выставочные центры;
• продуманная транспортная развязка, близость станций метро и остановок общественного транспорта, парковочные пространства;
• криминогенная и экологическая безопасность района.

Стоит также обратить внимание на планировку помещений в приобретаемом жилье и количество комнат. Особо востребованными считаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные

Средний срок окупаемости строящегося жилья — 2 года.

Видео: Инвестиции в недвижимость по Роберту Кийосаки: Куда вложить деньги 2019?

Другие варианты инвестиций в недвижимость

В последние годы внимание отечественных инвесторов особенно привлекает зарубежная недвижимость. Вложения в объекты, расположенные на территории других государств, классифицируются, как надежные и доходные

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду владельцы получают высокий доход в стабильной валюте. При этом стоимость иностранных объектов быстро растет, что дает возможность их перепродажи и получения хорошей прибыли.

Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт. Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10% до 25% в зависимости от затрат;
3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например, снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле;
5. Увеличить стоимость и  ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой

Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».

Выгодны ли инвестиции?

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

• Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
• Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
• Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

#8. Посуточная субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субаренды	Сложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затраты	Необходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 — 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

Что такое хороший возврат инвестиций (ROI) для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошей» рентабельностью, может быть неприемлемо для другого. Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от толерантности к риску – чем больше вы готовы пойти на риск, тем выше ожидаемый рентабельность инвестиций. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует средней доходности S&P 500 или превышает ее. Историческая средняя доходность S&P 500 составляет 10%.

Конечно, вам не обязательно покупать физическую собственность, чтобы инвестировать в недвижимость.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею.В целом, доходность REIT более изменчива, чем физическая собственность (в конце концов, они торгуются на бирже).В США годовая доходность REIT составляет 12,99%, согласно индексу MSCI US REIT.1

Инвестиции – финансовый инструмент, который имеет плюсы и минусы.

1. При покупке жилого или коммерческого объекта, собственник сдает имущество в аренду. Длительное время получает пассивный доход в форме арендной платы.

2. Доступность инвестиций: предложений по покупке квартир, комнат, коммерческих помещений много, что позволяет выбрать понравившийся объект.

3. Ликвидность: помещения, вне зависимости от их категории, будут продаваться, покупаться, сдаваться в наем. Не исключен период стагнации: но период носит временный характер.

4. Любая инвестиционная деятельность, независимо от того, какие ее объекты интересуют гражданина, с признаками риска. И это основной недостаток, свойственный не только недвижимости, но и другим объектам вложений.

1. Спрос и цены на недвижимость зависят от экономической обстановки в стране и мире.

2. Высокая стоимость российской недвижимости.

3. В небольших городах фиксируется небольшой спрос на объекты.

4. Владелец жилья, торговой площади оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт, то есть несет дополнительные затраты.

Роль форс-мажоров в ситуации с вложениями денег также нельзя игнорировать. Например, гражданин приобрел квартиру в экологически чистом районе, но позднее около дома стали возводить завод, автостраду.

Стоимость квартиры падает: инвестор теряет часть средств, которые он вложил ранее. Как инвестировать в недвижимость и не допустить напрасных трат? Перед покупкой делают предварительный анализ интересующего объекта, учитывают обстоятельства, приводящие гражданина к потере части денег или вложений в целом.

Стопроцентной гарантии того, что инвестор в этом случае ничего не потеряет, никто не даст, но риски минимизирует.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

• долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
• сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
• высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
• быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.