Что входит в пакетные сделки с недвижимостью

ЭТАПЫ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В сделках с недвижимостью имеются особенности с учетом специфики того или иного вида сделки, а также различных фактических обстоятельств.

Например, при проведении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости можно выделить следующие этапы:

• проверка продавца и квартиры: запрос необходимых сведений из Росреестра, включая основные характеристики квартиры и переход прав на нее за все время ее существования, запрос первичных документов-оснований у продавца, проверка наличия/отсутствия лиц, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства, запрос сведений об имеющейся задолженности по коммунальным платежам, получение у продавца нотариального согласия супруга на продажу данной квартиры (при условии, что продавец приобрел квартиру в период брака и до настоящего времени состоит в нем), проверка базы арбитражных судов и судов общей юрисдикции о наличии возможного банкротства продавца или судебных споров в отношении приобретаемой квартиры;
• согласование условий и подготовка договора купли-продажи: на основе договоренностей между сторонами юрист подготавливает проект договора купли-продажи для ознакомления, подписания и подачи его для осуществления государственной регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.

Обращаем внимание, что сам договор купли-продажи недвижимости не регистрируется. Росреестр регистрирует не саму сделку купли-продажи, а лишь переход права, возникающий на основании данной сделки.*

• проведение взаиморасчетов в соответствии с условиями договора купли-продажи: одним из важнейших условий договора купли-продажи является сумма отчуждаемой квартиры и порядок расчетов между сторонами. Например, если на момент осуществления государственной регистрации расчет не будет произведен в полном объеме, государственный регистратор автоматически вместе с возникновением права собственности покупателя на приобретенную квартиру зарегистрирует обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца до момента, пока продавец либо продавец совместно с покупателем не обратятся в Росреестр с заявлением (заявлениями) о снятии данного обременения. Именно формирование условий о порядке расчета и сам расчет крайне важны при совершении таких сделок во избежание недоразумений;
• передача квартиры (ключей от квартиры): важнейшим элементом возникновения права собственности, без которого государственная регистрация не может быть осуществлена, — это передача квартиры, то есть владения объектом недвижимости. Без владения не может возникнуть и, соответственно, быть зарегистрировано право собственности. Обычно документом, подтверждающим передачу продавцом покупателю того или иного объекта недвижимости, является передаточный акт (или акт приема-передачи). Также нередко передача прописывается в самом договоре купли-продажи в виде указания на то, что договор является одновременно и передаточным актом. Соблюдение этих условий договора и порядка передачи объекта недвижимости также контролируются юристом;
• подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности: этот этап сделки заключается в необходимости совместного обращения сторон в Росреестр (в том числе посредством МФЦ) с необходимым и уже готовым пакетом документов и оплатой государственной пошлины (применительно к квартире ее размер составляет 2 000 руб. для физического лица – покупателя). На данном этапе юрист организует весь процесс (дату, время и место подачи документов), лично присутствует и дополнительно проверяет документы непосредственно перед их подачей в Росреестр;
• получение документов после государственной регистрации: заключительным этапом успешно проведенной сделки является получение каждой из сторон договора своих документов после осуществления регистрационных действий. Так, продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой Росреестра о проведении государственной регистрации перехода от него права собственности на покупателя с точным указанием даты, времени и номера записи в ЕГРН об этом. Покупатель также получает экземпляр договора купли-продажи с такой же отметкой, а также свой правоустанавливающий документ на приобретенную квартиру – выписку из ЕГРН. На данном этапе юрист также сопровождает стороны, организуя процесс записи для получения документов.

Правовой режим недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).

Важность и значимость недвижимого имущества как для его владельцев, так и для государства, обусловили существование специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым изъяты из гражданского оборота, что обусловлено особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ)

Значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Коротко суть специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:

• 1) право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;
• 2) вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);
• 3) для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано в п.1);
• 4) специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ);
• 5) с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Гражданская сделка: понятие

Сделкой признается деятельность граждан и организаций, вызывающая, изменяющая или завершающая обязательства и права. Суть ее заключается в волеизъявлении субъекта, намеренного достичь установленной цели. Понятие, виды, формы, нормативное регулирование сделок отражено в параграфе 1 ГК РФ (ст. 153-165.1). Характеристиками сделок выступают:

• изъявление собственной воли, в результате чего она воспринимается другими сторонами;
• правовая цель (кауза) выступает основанием сделки, конечным результатом;
• мотив указывает на потребность гражданина, определяет фундамент формирования цели;
• правомерность обозначает, что сделка выступает формой юридического факта (которым закон обусловливает появление, изменение или завершение правоотношения). Он вызывает последствия, желаемые лицами и обозначенные законом.

Сделка может содержать в себе одно или более изъявлений воли, вызывающих достигаемый сторонами результат.

Регистрация коммерческой недвижимости

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.

В Москве данную услугу представляет Главное управление федеральной регистрационной службы.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

• Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
• Гражданские паспорта участников.
• Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
• Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
• Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
• Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
• ИНН покупателя и продавца.
• Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
• Кадастровый паспорт здания или помещения.
• Экспликация БТИ.
• Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.

Сроки регистрации составляют 1 календарный месяц.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.

Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать героем “Иронии судьбы”

Итак, мы выбрали квартиру. Нам все нравится. Как ее проверить? Проверять ее нужно, что называется, “не отходя от кассы”. Вот, вы в квартиру зашли. Попросите, чтобы вам показали поэтажный план этой квартиры. Мы сейчас будем рассказывать вещи, которые могут показаться смешными. Но повторяем, это все случаи из реальной практики.

Удостоверьтесь, что квартира в которую вы зашли действительно находится “от лифта налево”. Потому что шильдики на квартирах порой перевешивают. Удостоверьтесь, что она действительно находится на том этаже, на котором она должна находиться.

Более того, до сих пор в архаичных договорах купли-продажи, квартиры описываются полностью. На каком этаже она находится. Действительно, там пишут чуть ли не “налево от лифта”. Конечно, эти времена уже давно ушли в прошлое. Но, тем не менее, удостовериться необходимо.

Далее. Выйдя из дома, не поленитесь удостовериться, какая табличка с адресом висит на этом доме. Потому что нередки случаи, когда квартиру “34”, пользуясь тем, что “хозяева уехали полгода в Таиланд”, продавали под видом квартиры “34” из дома с такой же нумерацией, только корпус “Б”.

Тем более, если вы из Москвы, то тут много таких ситуаций может возникнуть. У нас кругом — “корпус А”, “корпус Б”, либо “3/1”. Такое возможно, это реальные случаи. Тема раскрыта в фильме “Ирония судьбы”.

Итак, мы проверили поэтажный план. Почему мы говорим, что это нужно проверять на месте. Скорее всего, до сделки вы в эту квартиру больше не попадете. Почему? Вы все посмотрели — все нормально.

Опять же, смотрим на поэтажный план — нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Соответствует ли планировка квартиры, указанная в документах, тому, что вы видите вокруг себя

Это важно. Почему? Потому что квартира, в которой есть неузаконенные перепланировки — это менее ликвидный на рынке товар

Квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно купить в кредит или лизинг. Банк кредит на такую квартиру не даст. А, соответственно, количество потенциальных покупателей падает. И если, например, вы себе сами покупаете квартиру в лизинг, то вы должны понимать, что для вас этот объект не пригоден.

Некоторые перепланировки вообще узаконить невозможно. Например, когда объединили балкон с комнатой, снесли все перегородки и вынесли радиатор на балкон.

Более того, потом, если выявится нарушение, на вас жильцы дома могут подать в суд. Или управляющая компания. Могут подать на вас в суд и заставить восстановить соответствующие конструкции, которые были снесены. А еще уплатить штраф и оплатить неустойку.

А если вы откажетесь, то вашу квартиру изымут, продадут с торгов за копейки и на эти деньги все возвратят. Опять же, такой случай в нашей практике был. Человек упирался до последнего и до упирался. Нельзя переносить “мокрые зоны”. Но это тема для отдельной статьи. 

Просто вы должны понимать, что не узаконенная планировка — менее ликвидный товар — цена вниз. В кредит вы такую квартиру не купите. Если не начнете подделывать документы. Но это, извините, уголовная статья. В любом случае потом придется отвечать.

Как защитить свои права и интересы при оформлении сделок с недвижимостью

Вполне очевидно, что сделки с недвижимостью предполагают серьезные инвестиции финансовых средств, именно по этой причине очень важно, чтобы вы понимали всю ответственность, которую на себя берете. Невнимательное отношение к процессу может стать основой возникновения весьма значительного количества негативных последствий

Именно по этой причине лучшим решением вопроса грамотной защиты своих интересов в вопросе оформления сделок с недвижимостью выступает оформление документации с нотариусом.

Такое сотрудничество потребует определенных затрат. Но, вы должны понимать, что затраты окупаются вашим спокойствием

Нотариус осуществит проверку всех документов, и если будут обнаружены определенные негативные моменты, обратит ваше внимание на это, и не проведет сделку, пока данные моменты не будут устранены

Также нужно сказать о том, что специалист будет присутствовать в процессе осуществления действий по заключению сделки, сможет подтвердить, что сделка состоялась в добровольном формате, без давления на стороны. Что все стороны были дееспособными и имели возможность самостоятельно принимать окончательное решение. Что он разъяснил все последствия сделки, и все участники в полном объеме осознавали, что последует после заключения договора. Именно данные аспекты способны стать неоспоримой основой защиты ваших интересов.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

• определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
• поиск покупателя и подбор новой квартиры;
• подготовка и проверка пакета документов;
• подписание предварительного соглашения;
• подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
• регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

• отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
• неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
• быстрое получение денежных средств;
• возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

• необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
• длительный срок и сложность проведения сделки;
• дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Порядок расчета включает следующие этапы:

1. Аренда сейфа в банке.
2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
3. Закладка наличных в ячейки.
4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
5. Регистрация договоров в Росреестре.
6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Как оспорить сделку

Далее Сергей Феногенович разъяснил, в каком порядке компании, которые полагают, что их права нарушены, могут себя защитить. Для этого он рассмотрел судебную практику по вопросам регистрации прав.

Лектор привел пример, что некоторые организации подают в суд иски, в которых требуют обжаловать запись, внесенную в Единый государственный реестр. Обычно это происходит, если они считают, что их права при заключении сделки нарушены, и хотят запись о регистрации аннулировать. Такую просьбу компании направляют в Федеральную регистрационную службу. При этом г-н Савкин с сожалением заметил, что были случаи, когда суды такие иски удовлетворяли. Однако, когда дело доходило до Президиума Высшего Арбитражного Суда, он расставлял все точки над «i». Ход разъяснений был следующим: по сути, сама запись не наделяет организацию правами и обязанностями. Она лишь констатирует их наличие. Такой же вывод следует и из ст.2 Закона о регистрации. В этой норме указано, что оспорить можно только право на государственную регистрацию, а не запись о том, что предприятие существует.

На практике возникали такие случаи, когда покупатель, приобретя имущество, узнавал, что продавец не имел права его отчуждать. Например, если у него не были соответствующим образом оформлены права на собственность. Гражданский кодекс предусматривает, что добросовестный приобретатель может отказаться от приобретенного объекта. Но это только в том случае, если будет доказано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость.

Было разъяснено, что в рассматриваемом контексте добросовестным приобретателем является лицо, которое было введено в заблуждение. Здесь судьи учитывают определенные факты, наличие которых относит компании в категорию недобросовестных покупателей. В частности, действия покупателя недобросовестны, если он не счел нужным поинтересоваться сомнительными моментами сделки и наличием всех достоверных документов, несмотря на то, что имел такую возможность. Спорными условиями сделки являются положения, если продавец:

• на момент сделки оспаривает свой титул собственности (если его по результатам разбирательства отнимут, будет признано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость);
• имеет титул собственности, но на те объекты, которые изначально не были предназначены для титульного владения (например, приватизированное муниципальное имущество).

Расчеты через нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса. 

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Особенности пакетных сделок

Любая пакетная сделка с недвижимостью имеет свои нюансы, как положительного, так и негативного характера.

В число преимуществ данного решения входит:

• Уменьшение расходов на улучшение жилищных условий.
• Почти неограниченный выбор предложений. Сделка мены, например, такой роскоши не предусматривает.
• Продажа старой и приобретение новой квартиры оформляется и регистрируется одновременно.
• Зачастую существенной проблемой для участников пакетных сделок является отсутствие своего рода буферной квартиры, в которой можно было бы зарегистрироваться и жить после продаже старого и до покупки нового жилья. Пакетная сделка как раз-таки решает эту проблему.
• Продавец реализует свою квартиру только тогда, когда уже найден объект для покупки и все готово к совершению сделки.

Что касается негативных аспектов пакетных сделок, то здесь необходимо обозначить:

• Зависимость от всех лиц, задействованных у цепочке. По каждой квартире нужно практически одновременно собрать все документы, решить сопутствующие формальные вопросы, например, получить ипотеку. Только опытный агент в состоянии грамотно провести пакетную сделку с большим количеством объектов и участников.
• Длительный срок. Подобные операции могут занимать от нескольких месяцев, до года.
• Повышенные юридические риски.
• Усложненные денежные расчеты.
• Дополнительные расходы на услуги квалифицированного риелтора.

Электронная форма сделки как разновидность письменной

Сделки юридических лиц между собой и гражданами, согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ, должны заключаться в простой письменной форме. На основании п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Стоит сразу заметить, что закон не вводит понятие «электронная форма сделки», а просто приравнивает ее к письменной форме. Поэтому и расширяется абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ, согласно которому письменная форма сделки будет также считаться соблюденной, если выполняются оба условия:

1. она совершена с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки,
2. вместо подписи использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. При этом, законом, иными правовыми актами или соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Нормы статьи 160 ГК РФ находят свое отражение и в п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса. В соответствии с ней, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ.

Положения, касающиеся возможности сторон договориться о достоверном способе определения лица, выразившего волю, представляются наиболее интересными. Фактически, законодательно закреплено право лиц письменно договориться о том, каким именно образом будет происходить обмен документами между ними и что будет считаться при заключении сделки надлежащей офертой и акцептом.

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
  Такие договоры составляет нотариус.
  Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

• Законность  купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности  за законность сделки.
• Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как  оформить покупку  недвижимости. 1 этап

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до  2-3 недель
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как  оформить покупку  недвижимости. 2 этап

Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением  о переводе и регистрации права. 

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН.

Всегда рада разъяснить. Автор