Официальный рейтинг компаний по юридическому сопровождению сделки купли продажи квартиры

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Подготовка необходимых документов и их проверка

Для продажи квартиры обязательно требуются следующие документы:

1. Документ удостоверяющий личность собственника (если собственником является гражданина РФ, это паспорт, если иностранный гражданин — заграничный паспорт, если лицо без гражданства — удостоверение апотрида); 
2. Право устанавливающие документы на квартиру: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и прочее; 
3. Документы на квартиру: технический паспорт, справка о регистрации и так далее; 
4. Выписка из домовой книги.

Заключение предварительного договора

Предварительный договорВ предварительном договоре прописывается:

• адрес объекта сделки; 
• техсостояние жилплощади; 
• договорная цена; 
• дата продажи; 
• дата освобождения продаваемых площадей; 
• дата выписки всех лиц, прописанных в квартире. 

Заключение основного договора

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные. 
• Стоимость квартиры. 
• Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение. 
• Обременения либо отсутствие их на квартиру. 
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. 
• При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре. 
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц. 
• Согласно ст. 317 ГК РФ сделка заключается только в рублях, если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должна быть указанна сумма ее конвертации в рублях. 
• Стоимость недвижимости устанавливается сторонами по обоюдному соглашению.

Подача документов на государственную регистрацию

Подать документы на регистрацию перехода права на недвижимо имущество можно несколькими способами:

• прийти в регистрирующее учреждение; 
• вызвать специалиста Росреестра на дом; 
• отправить пакет документов заказным письмом по почте или курьером; 
• отправить электронные копии нотариусом, заверявшим куплю-продажу.

Основные документы для госрегистрации:

• заявление; 
• документы удостоверяющий личность; 
• договор купли-продажи; 
• правоустанавливающие документы; 
• документы на квартиру; 
• выписка из домовой книги; 
• выписка из финансово-лицевого счета; 
• квитанция об уплаченной госпошлине.

Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать героем “Иронии судьбы”

Итак, мы выбрали квартиру. Нам все нравится. Как ее проверить? Проверять ее нужно, что называется, “не отходя от кассы”. Вот, вы в квартиру зашли. Попросите, чтобы вам показали поэтажный план этой квартиры. Мы сейчас будем рассказывать вещи, которые могут показаться смешными. Но повторяем, это все случаи из реальной практики.

Удостоверьтесь, что квартира в которую вы зашли действительно находится “от лифта налево”. Потому что шильдики на квартирах порой перевешивают. Удостоверьтесь, что она действительно находится на том этаже, на котором она должна находиться.

Более того, до сих пор в архаичных договорах купли-продажи, квартиры описываются полностью. На каком этаже она находится. Действительно, там пишут чуть ли не “налево от лифта”. Конечно, эти времена уже давно ушли в прошлое. Но, тем не менее, удостовериться необходимо.

Далее. Выйдя из дома, не поленитесь удостовериться, какая табличка с адресом висит на этом доме. Потому что нередки случаи, когда квартиру “34”, пользуясь тем, что “хозяева уехали полгода в Таиланд”, продавали под видом квартиры “34” из дома с такой же нумерацией, только корпус “Б”.

Тем более, если вы из Москвы, то тут много таких ситуаций может возникнуть. У нас кругом — “корпус А”, “корпус Б”, либо “3/1”. Такое возможно, это реальные случаи. Тема раскрыта в фильме “Ирония судьбы”.

Итак, мы проверили поэтажный план. Почему мы говорим, что это нужно проверять на месте. Скорее всего, до сделки вы в эту квартиру больше не попадете. Почему? Вы все посмотрели — все нормально.

Опять же, смотрим на поэтажный план — нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Соответствует ли планировка квартиры, указанная в документах, тому, что вы видите вокруг себя

Это важно. Почему? Потому что квартира, в которой есть неузаконенные перепланировки — это менее ликвидный на рынке товар

Квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно купить в кредит или лизинг. Банк кредит на такую квартиру не даст. А, соответственно, количество потенциальных покупателей падает. И если, например, вы себе сами покупаете квартиру в лизинг, то вы должны понимать, что для вас этот объект не пригоден.

Некоторые перепланировки вообще узаконить невозможно. Например, когда объединили балкон с комнатой, снесли все перегородки и вынесли радиатор на балкон.

Более того, потом, если выявится нарушение, на вас жильцы дома могут подать в суд. Или управляющая компания. Могут подать на вас в суд и заставить восстановить соответствующие конструкции, которые были снесены. А еще уплатить штраф и оплатить неустойку.

А если вы откажетесь, то вашу квартиру изымут, продадут с торгов за копейки и на эти деньги все возвратят. Опять же, такой случай в нашей практике был. Человек упирался до последнего и до упирался. Нельзя переносить “мокрые зоны”. Но это тема для отдельной статьи. 

Просто вы должны понимать, что не узаконенная планировка — менее ликвидный товар — цена вниз. В кредит вы такую квартиру не купите. Если не начнете подделывать документы. Но это, извините, уголовная статья. В любом случае потом придется отвечать.

Юридическое сопровождение покупки квартиры — примерная стоимость услуги в столице и других городах России

В ценовых вопросах, относящихся к услугам юридического сопровождения сделок, не все однозначно. Иногда покупателям трудно понять конкретный цифры из-за большого числа нюансов. Да и компании не стремятся оглашать тарифы. Как правило, это происходит лишь на первой консультации. Безусловно, столичный регион характеризуется наиболее высокими ценами, в отличии от других регионов.

Рассмотрим примерный уровень затрат на услуги в Москве и Санкт-Петербурге на сопровождение сделки покупки квартиры:

В каких случаях и насколько увеличиваются указанные цены:

• Если сделка осуществляется за пределами города, на 11 000 рублей.
• Если покупателем используются ипотечные средства, на 10 500 рублей.
• Если необходимо получение разрешительной бумаги от органов опеки, на 15 000- 35 000 рублей.
• Если цена объекта покупки превышает 10 000 000 рублей, на 11 000 рублей.

Что относится к дополнительным тратам покупателя, не входящим в стоимость услуг (юриста или риелтора):

Расценки агентств, занимающихся недвижимостью, несколько иные – от трех до шести процентов. В данном варианте величина сделки является отправной точкой при расчетах. Сложность сделки также влияет на стоимость услуги. В итоге, покупая квартиру стоимостью 4 500 000 рублей, клиент заплатит риелтору минимум 135 000 рублей. По сути, он раскошеливается за то, что ему подобрали объект и сопроводили сделку. Но на деле риелтор не является юристом, ему вряд ли известны все правовые тонкости. Какова же цена юридических услуг в данном сегменте? Она гораздо ниже 60 000 рублей. Согласитесь, не так уж и много за качественную работу, выполненную человеком со специальным образованием и практическим опытом.

Как продать квартиру — проверенный способ

Чем процедура продажи квартиры отличается от покупки? Здесь также можно найти агента и заключить с ним агентский договор, в котором будет четко прописано, что вы отдаете право продавать свою квартиру. Отдавать эксклюзивное право лучше не следует.

Потому что, бывает такое, что отдают эксклюзивное право на продажу квартиры, причем бессрочное. То есть год прошел, два, а агент даже и не чешется. Задрал сумму, потому что хочет побольше агентское вознаграждение получить, вот люди и не покупают.

Вы можете сами  найти покупателя — свата, брата, друга и т.д., а продать квартиру не сможете. Потому что агент к вам тут же придет с протянутой рукой. Вы продаете сами, а у него эксклюзивное право на продажу вашей квартиры. И вы будете обязаны ему заплатить.

Поэтому читайте то, что вам предлагают для подписания в виде агентского договора. Если это эксклюзивный договор — отказываетесь. Либо он должен быть серьезно ограничен в сроке.

После этого договариваетесь с агентом об условиях, как он показывает вашу квартиру и в какое время он будет водить потенциальных покупателей. Это все должно быть записано в договоре:

• в какое время он имеет право привести людей;
• принимает ли он ключи от квартиры;
• или вы ключи сами будете ему передавать;
• вы сами в этой квартире живете или не живете.

Вот эти все моменты нужно согласовать. Потому что в нашей практике были случаи, когда клиенты просто жаловались на то, что агент привел людей на показ домой в 2 часа ночи. А в агентском договоре было прописано, что такая возможность у него есть.

Можно ли как-то прописать в договоре, что риск утраты имущества из этой квартиры и возможные повреждения, на время посещения перекладываются на риэлтора? 

В договоре вы это прописать, конечно, можете, если вы это пропишете грамотно. Но тут нюанс заключается в том, что нужно будет доказать, что это разрушение было произведено именно в момент, когда агент с клиентами находился в квартире. 

В принципе, это возможно. Главное — это грамотно сформулировать и прописать. Потому что вам это будет выгоднее, если ваши вещи будут храниться в продаваемой квартире. Кто-то должен за это отвечать, ведь вы не знаете кого агент приводит и не знаете, что они там делают. Это тоже нюанс, который вы можете уточнить у юриста, если вы заключаете договор с риэлторской компанией, либо с агентом по недвижимости.

Опять же, пример из опыта. Агент, взявший на себя обязательство продавать какую-то квартиру, долгое время ее не продает. Речь шла об элитной недвижимости. Оказывается, сдавал ее посуточно заезжим парочкам и получал с этого деньги. А хозяину рассказывал, что квартира не продается. Сам при этом спокойно брал и сдавал ее в аренду.

СДЕЛКА ПРОХОДИТ В ЧЕТЫРЕ ЭТАПА:

I. Проверка объекта недвижимости на чистоту. Юрист выявляет наличие или отсутствие обременений, препятствующих совершению сделки, которые могут повлечь нарушение прав наших Клиентов. К таким обременениям могут относиться правопритязания третьих лиц, запреты на совершение регистрационных действий, действующие судебные разбирательства в отношении имущества или его владельцев, аресты, так называемые «красные линии» — неузаконенные переустройства, планировки и другие факторы.

II. Проверка Продавца и Покупателя по сделке. Выясняется право — и дее-способность участников правоотношений, наличие соответствующих полномочий на приобретение или отчуждение объекта. Запрашивается согласие супруга на сделку и нотариальный отказ от прав проживания лиц, не участвовавших в приватизации. Отдельный риск — это наличие несовершеннолетних детей, в отношении которых потребуется согласование со стороны органов опеки и попечительства.

III. Подписание договора, взаиморасчеты сторон. В рамках оказания юридических услуг по сопровождению сделки наши специалисты подготовят пакет документов — соглашение об авансе (задатке), договор аренды банковской ячейки, договор купли-продажи, акт приемки-передачи. Мы сопровождаем клиента на переговорах, при подписании документов и закладке денежных средств в ячейку (оформлении аккредитива). После чего договор передается на государственную регистрацию.

IV. Получение зарегистрированных документов, приемка объекта. После того, как зарегистрирован договор и произошла смена владельцев, стороны должны собраться для финального подписания акта приемки-передачи объекта недвижимого имущества. После подписания акта к новому владельцу переходит полный объем прав и обязанностей, связанных с недвижимостью. Договор оказания юридических услуг по сопровождению сделки с недвижимостью можно считать выполненным.

Сколько стоит сопровождение сделки в агентстве?

Но экономия в этом деле может выйти боком, потому что процесс подготовки документов, составления договора и его оформления очень сложные, тем более, когда законодательство регулярно меняет условия и процедуру заключения сделки.

Совсем необязательно выбирать все услуги, которые предлагает агентство. Но есть список обязательных пунктов, сосредоточившись на которых небольшую сумму можно сэкономить. Например, риелтор нужен:

• Для поиска надежного покупателя;
• Для сбора документов, если у продавца нет на это времени;
• Для правильного оформления договора;
• Для нотариального заверения документов о продаже недвижимости;
• Для передачи бумаг в Росреестр.

Расценки и нюансы нотариального сопровождения

На момент 2017 года оформить сделку без нотариуса, согласно законодательству РФ, уже нельзя. Сегодня стоимость нотариальных услуг от 5 тысяч рублей за минимальные труды, а вот за полноценное сопровождение придется заплатить в разы больше. Хотя по сравнению с юридическим сопровождением, услуги нотариуса выглядят несколько доступнее.

Полная процедура имеет такой вид:

• Нотариус помогает продавцу и покупателю составить договор, в пунктах которого указывается вся нужная информация;

• Специалист проводит нотариальную процедуру удостоверение соглашения;
• Документы, проверенные нотариусом, подаются в Росреестр;
• На адрес нотариуса приходит официальный документ о том, что была произведена процедура регистрации, и он передает его покупателю.

Кстати, если подробнее рассматривать процедуру оплаты нотариальных услуг при покупке квартиры, то надо учитывать несколько нюансов. Например, нотариус, кроме основной суммы, берет ещё процент от стоимости квартиры или дома. По закону, если стоимость недвижимости менее миллиона рублей, то нотариусу полагается 3 тысячи рублей и 0,4% от сделки. А вот если недвижимость стоит больше 10 миллионов рублей, то за свои услуги нотариус возьмет 25 тысяч рублей, плюс 0,1% от цены квартиры. Вот потому для Москвы цена на нотариальное сопровождение дороже.

Стоимость услуг по юридическому сопровождению

Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки не существует — цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работы, которую проделывает сопровождающее лицо, а также от других факторов: города проживания, стоимости объекта недвижимости, запросов организаций и лиц, оказывающих юридическое сопровождение, и т. д. Следует понимать, что тарифы не включают в себя оплату расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписки из ЕГРН, технического и кадастрового паспорта и т. д). Данная документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.

Стоимость услуг нотариуса определена нотариальными тарифами, которые установлены в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости. За составление и удостоверение договора купли-продажи взимается плату за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ). В среднем ее размер составляет 7-12 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб. За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости объекта недвижимости). Размер тарифа за удостоверение сделки составляет:

• 3 тыс. руб. + 0,4 % от цены договора — если стоимость объекта меньше 1 млн. руб.;
• 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. — при цене договора от 1 до 10 млн. руб.;
• 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. — при цене договора свыше 10 млн. руб.

Расценки агентств недвижимости могут сильно разниться. В Москве юридическое сопровождение сделки «под ключ» обойдется в сумму от 50 тыс. руб., в провинции расценки несколько ниже. Многие агентства недвижимости устанавливают расценки на услуги в зависимости от стоимости объекта недвижимости (1-3 %), особенно если сопровождение включает в себя и поиск покупателя или объекта. С учетом роста цен на недвижимость с 2020 года, который обусловлен льготной ипотекой, такие предложения менее выгодны для клиентов, чем твердая ставка тарифа.

Расценки юристов на юридическое сопровождение практически аналогичны. В среднем сопровождение сделки юристом обойдется в сумму от 40-50 тыс. руб.

Кто оказывает услуги по сопровождению сделок

Услуги по юридическому сопровождению сделки оказывают юристы и риелторы — агентства недвижимости и частнопрактикующие специалисты. Также удостоверение сделки купли-продажи может осуществить нотариус (государственный или частный).

Юрист

Сопровождение сделки можно доверить юридической конторе или частнопрактикующему юристу. Специалист по жилищному праву проверит правовую чистоту объекта, проанализирует имеющиеся риски, даст полную консультацию о нюансах проведения сделки, подготовит все необходимые документы. При необходимости, можно заказать и сопровождение юристом сторон при обращении в орган регистрации или в банк.

Сторонам нужно понимать, что для сопровождения сделки подойдет далеко не каждый юрист. Если юрист не имеет должного опыта или специализируется на других отраслях права, от его привлечения может быть больше минусов, чем плюсов.

Риелторы

Агентство недвижимости может предоставить полный пакет услуг — от организации продажи или поиска необходимого варианта до проведения сделки и получения документов после регистрации. При заказе полного комплекса услуг в агентстве недвижимости необходимо понимать, что риелтор будет являться наиболее заинтересованным в проведении сделки лицом. Из этого вытекают как плюсы, так и минусы обращения в агентство недвижимости. С одной стороны, заказчику услуг обеспечивается индивидуальный подход, с другой — в таком случае вознаграждение риелтора зависит от того, произойдет сделка или нет. Нацеленность на результат может приводить к тому, что интересы заказчика могут быть нарушены.

В перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение, входят определение возможности проведения сделки, сбор и подготовка документации, участие в ведении переговоров между сторонами, составление договоров (предварительного, аванса, задатка, купли-продажи), посещение органа государственной регистрации вместе с клиентом и т. д.

Еще один вариант — обращение за юридическим сопровождением к частному риелтору, расценки которого ниже, чем у агентства. Качество услуг частных риелторов может сильно разниться. Опытный специалист сопроводит сделку не хуже, чем юрист или агентство недвижимости. Но могут встречаться и частные риелторы, не имеющие должного опыта или подготовки. Поэтому обращаться к таким специалистам лучше по рекомендациям.

Нотариальное удостоверение

Нотариус также оказывает услуги по удостоверению сделок купли-продажи, в некоторых случаях оно даже является обязательным. Но нужно понимать, что комплекс услуг, оказываемых нотариусом, значительно меньше, чем у юриста или, тем более, риелтора. Он не будет помогать вести переговоры между сторонами или подготавливать договор задатка. Перечень услуг нотариуса строго определен и включает в себя:

• Проверку документации;
• Составление и удостоверение договора купли-продажи.

При обращении к нотариусу есть и плюсы. Во-первых, в соответствии с законодательством он несет юридическую ответственность за свои действия. Во-вторых, он самостоятельно передает пакет документации для проведения регистрации права собственности — обращаться в Росреестр или МФЦ сторонам не нужно.

Плюсы и минусы всех вариантов

Подготовка документов для нотариуса

Решив воспользоваться услугами нотариуса, можно снять с себя некоторые заботы по подготовке и оформлению необходимых для сделки документов. От продавца и покупателя понадобятся:

• паспорта;
• правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности;
• нотариально удостоверенные согласия от супругов обоих сторон на продажу и покупку;
• справку (выписку) о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
• паспорт на квартиру.

Договор купли-продажи подготовит сам нотариус. В зависимости от разных обстоятельств приведенный список может дополняться другими документами. Например, если собственник квартиры несовершеннолетний, то потребуется соответствующее согласие органов опеки.

В случае с отчуждением доли квартиры процедуру соблюдения права преимущественной покупки может осуществить нотариус (составление письма-уведомления, направление его сособственникам и т.п.).

Стоимость услуг

Расценки на стоимость нотариальных услуг закреплены законодательными актами, а именно Налоговым кодексом и Основами РФ о нотариате. Согласно этим нормативным документам, оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса будет зависеть от определенных условий.

Следует иметь в виду, что если сделка происходит вне помещения нотариальной конторы, то оплата за услуги возрастет в 1,5 раза. Помимо этого, сверх перечисленных сумм при оформлении сделки купли-продажи через нотариуса сторонам договора может быть предъявлена к оплате сумма за работу технического и правового характера.

Срок регистрации

218-ФЗ определены сроки, в течение которых Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную покупателем. В случае, когда купля-продажа оформлялась нотариусом, срок регистрации такой сделки самый минимальный – 3 рабочих дня.

И даже этот срок можно сократить. Для этого нужно подать документы в электронной форме – на следующий день регистрация будет завершена. Отправить документы на регистрацию электронным способом может нотариус.

Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью

Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:

• Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
• Ведение переговоров между сторонами;
• Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
• Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
• Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
• Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
• Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
• Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
• Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.

Какое вознаграждение имеет право потребовать риэлтор — это надо знать

Очень часто, если это агентство продает квартиру, вам предлагают подъехать в агентство и заключить с ними договор. Делать этого ни в коем случае нельзя.

Почему? Потому что агентства и агенты по недвижимости зачастую пытаются взять деньги и с человека, который продает квартиру, и с человека, который ее покупает. Обосновывают это тем, что они агенты и защитят ваши интересы.

Запомните! Агент в первую очередь всегда защищает свои интересы. У него интерес только один — забрать свое агентское вознаграждение. Они никогда ни за что не отвечают, какие бы гарантии вам не давали. Гарантийные письма никаким образом ничего не гарантируют.

Все зависит от того, как вы с ними договоритесь. Агентское вознаграждение варьируется от 1,5% до 3% от суммы сделки. Более того, зачастую оно закладывается в отдельную ячейку. И это отдельное агентское вознаграждение. 

Большинство агентов пытаются получить свое агентское вознаграждение еще до того, как сделка совершилась. Допускать этого не надо. Агент должен сидеть с вами “в одной лодке” до конца.

Как купить квартиру мы с вами уже начали обсуждать. Давайте параллельно расскажем о том, как продать квартиру.