Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Дальнейшие действия

Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.

Итак, по порядку.

1. Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.

Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.

Организуйте показ квартиры

При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».

Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).

Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи

Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.

В тексте договора должно быть следующее:

• данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
• описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
• стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
• обременительные факторы (если таковые есть);
• условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
• согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
• способ получения оплаты и сроки;
• подтверждение дееспособности сторон.

1. Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.

Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.

Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.

Базы квартир в открытом доступе

Очень сложно себе представить собственника квартиры, продавца, или посредника-риэлтора, который хочет продать эту квартиру и при этом НЕ выставляет ее на продажу в наиболее крупные и известные интернет-порталы с базами квартир, которые регулярно просматривают тысячи покупателей.

Так называемые «закрытые базы квартир» в риэлтерских агентствах – сказка для доверчивых покупателей. Внутренние базы данных, конечно, в крупных агентствах существуют, но они дублируют информацию из открытых источников, просто группируя ее автоматически в более удобном для риэлторов виде. Т.е. при прочих равных, риэлтор сделает выборку подходящих Вам квартир по базе агентства за 10 минут, в то время как самостоятельно Вам придется покопаться в интернете час или полтора.

При поиске по базам данных, будьте готовы к тому, что некоторые опубликованные объявления неактуальны и неправдивы, и чтобы отмести их, придется потратить время. Часто бывает, что такие объявления-«пустышки» с привлекательными параметрами и ценой квартиры дают риэлторы, чтобы спровоцировать Ваш звонок к ним в агентство, а дальше уже «дело техники» – как Вас удержать и продать Вам свои услуги.

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку. 

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости. 

Крупные вложения тоже непопулярны

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично. 

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Где искать квартиры для покупки?

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

.

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

.

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.

  К слову о поиске квартиры по интренет-базам       (Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)

Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!»>

ИНСТРУКЦИИрекомендуется«Карте ИНСТРУКЦИИ»

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки.

Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное. ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации

Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.»>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.»> «Глоссарий Риэлтора»);
4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.»>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?Услуги риэлтора часто включаются в стоимость квартиры и это отталкивает покупателей. Даем пошаговую инструкцию, как продать квартиру без риэлтора на вторичном рынке и рассказываем, что делать с недвижимостью в строящихся домах.

Торговля помещением

Около трех лет назад все большей популярностью стал пользоваться такой инструмент, как инвестирование в коммерческую недвижимость – в первую очередь, стрит-ритейл, и преимущественно магазины на первых этажах жилых домов. Такие инвестиции приносят большие дохода, чем инвестиционные квартиры. Однако коммерческая недвижимость значительно сложнее для работы. Такие инвестиции будут успешными, только если человек или сам хорошо разбирается в качестве помещения, которое он покупает, или прибегает к помощи квалифицированных специалистов.

На что же нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

Здесь важно всё: планировка, ее соответствие современным требованиям торговли, наличие достаточной мощности и многое другое. Но ключевым параметром, конечно, будет расположение объекта: если не будет хорошего потока покупателей, то не будет и дохода

Только удачное расположение объекта может обеспечить долгосрочную доходность. Не стоит забывать, что потоки имеют свойство меняться: причиной может стать ремонт дороги, изменение транспортного маршрута, новая стройка. Так что нелишним будет изучить ближайшие перспективы строительства внутри выбранного района и планы по его развитию. Просчитать абсолютно все не получится, но обезопасить себя хотя бы от части возможных неприятностей — вполне. Учитывайте также, что визуальная доступность объекта играет немалую роль. Например, если объект закрыт деревьями и кустами, то это может снизить продажи и, как следствие, арендные ставки.

Идеальным вариантом кажутся помещения в сданных и заселенных домах, потому что около них уже сложились потоки потенциальных покупателей, которые легко отследить. Покупая площади на вторичном рынке, узнайте, как давно текущий арендатор снимает это помещение, как часто вообще меняются арендаторы. Если чаще трех месяцев, насторожитесь. Не стоит полагаться только на данные, предоставленные продавцом или его агентом, — перепроверьте их, поговорите с самим арендатором

При расчетах будущей прибыли важно учесть, что после того как арендатор открывает магазин, он далеко не сразу начинает работать в полную силу, на «разгон» может уйти три месяца и более, а это может влиять на арендную ставку

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча

Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку

Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением. 

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.