Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Самозанятость и сдача квартиры

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение. Речь идет о налоговом эксперименте, который проводится уже практически во всех регионах страны. Через сервис «Мой налог» уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом «Мой налог». Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП. Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин платит специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает не более пары объекта. Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.

Аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Зачем нужны организации и риэлторы при сдаче и съёме жилья и как они работают?

Справка. Агентства недвижимости представляют собой коммерческие организации, основная деятельность которых связана с оказанием посреднических услуг между арендодателем и арендатором (продавцом и покупателем недвижимости).

Так, основная задача риелтора заключается в том, чтобы подобрать по запросу клиента наиболее подходящий для него вариант съёмного жилья. То же самое правило действует и в отношении поиска квартиросъемщика для клиента-арендодателя.

В целом можно выделить следующие основные функции, которые выполняют агентства недвижимости и риелторы:

• поиск подходящего арендатора с учетом предпочтений собственника квартиры;
• формирование базы съемного жилья;
• отслеживание предложений и изучение спроса на недвижимость;
• представление по запросу будущего квартиросъемщика различных вариантов для аренды жилья;
• организация осмотра недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду;
• представление интересов владельца квартиры или арендатора;
• оказание содействия при подготовке и оформлении договора аренды.

Важно. Риэлтерские услуги могут оказываться как в комплексе, так и в качестве отдельных видов

Например, клиент может запросить полное сопровождение сделки по аренде жилья (ведение переговоров со второй стороной, оформление договора и т.д.) или же только воспользоваться услугой по поиску подходящего варианта для съема.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния . Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту не пустит наймодателя.

Составление грамотного договора

Итак, клиент найден, все аспекты и нюансы обсуждены, все стороны пришли к консенсусу. Самое время составлять договор о сдаче в аренду квартиры квартиранту.

Что должно быть в договоре:

1. Основание. Следует указать, по какой причине вы имеете право сдавать в аренду квартиру – вы являетесь собственником, руководствуетесь договором социального найма или доверенностью от владельца.
2. Права и обязанности арендодателя и квартиранта. Прописаны подробно и четко.
3. Временные рамки, в которых договор обретает свою силу.
4. Цена аренды.
5. Сроки оплаты, какими способами можно произвести оплату.
6. Передача прав на погашение коммунальных платежей. Указывается, если вы передаете право на оплату коммуналки квартиранту. При этом, записываются показания счетчиков и сроки оплаты.
7. Частота проверок арендодателем. Естественно, что вам захочется время от времени проверять, не разнесли ли квартиру съемщики. Нюанс: можно указать, что владелец имеет право входить в квартиру только в присутствии квартиранта. Это поможет избежать лишних проблем и неудобств.
8. Алгоритм расторжения контракта. Тут указывается срок, за который стороны должны договориться о расторжении договора.
9. Обязанности сторон, если испорчено имущество.
10. Правила поведения в квартире.

Существует налог на сдачу квартиры. Арендодатель, получивший прибыль от квартиранта, обязан уплатить 13% от арендной платы за месяц.

Порядок сдачи комнаты в коммуналке такой же, как и для обычной квартиры, но с некоторым ограничением: на одного человека должно быть не менее 12 квадратных метров жилой площади. Но это можно оспорить в суде.

Скачать образец договора аренды квартиры в формате .doc (Word) 

https://www.youtube.com/watch?v=99CTskU45G0

Что можно и нельзя сдавать?

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ипотечную

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Служебную

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

9) Предоставляете о себе честную информацию

Итак, вы проверили всё, что можно и нельзя! По всем законам детективного жанра сейчас должно выясниться, что мошенник – это вы, но будем верить, что это всё же не так. Поэтому, чтобы и арендодатель не остался у разбитого корыта (надеемся, впрочем, что он сдаёт что-то получше), расскажите ему о себе всю правду. Если вы курите – так и скажите, а хозяин квартиры покажет вам, где это делать, а где лучше не надо. Если у вас есть кошка или собака – не прячьте их, а честно о них заявите, возможно, милая мордашка даже поможет вам сбить цену. Если жить собираетесь не в одиночестве, это тоже лучше не замалчивайте. Не стоит рисовать из себя тихого и спокойного трудоголика без вредных привычек, но с нелюбовью к детям и животным. Особенно – если это всё неправда. Не вдавайтесь в подробности (просто “курю”, а не “курю в постели и тушу сигареты об обои”), и вашу честность обязательно оценят.

Какой вариант выгоднее?

Прежде чем принимать решение о том или ином способе сдачи жилья в аренду, следует оценить плюсы и минусы обеих вариантов.

Плюсы и минусы

Положительные моменты при сдаче в наем жилья без посредника:

1. Возможность быстро найти жильца. Так как нанимателям приходится платить комиссию агентству, многие из них принципиально ищут квартиру от собственника. Предложения об аренде от хозяина пользуются популярностью, поэтому найти квартиранта можно за пару дней.
2. Возможность выгоднее сдать жилплощадь. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры намеренно снижают стоимость арендной платы, чтобы поскорее заключить сделку и получить комиссионные. Если недвижимость сдает собственник, то, прежде всего, просчитывают свою личную выгоду.

Минусы:

Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных нанимателей. Неопытным арендодателям порой сложно разглядеть в потенциальном жильце обманщика или безответственного человека. Этот риск можно снизить, грамотного составив договор найма.
Расходы. Если агентство в большинстве случаев само оплачивает публикацию рекламы, то собственнику, решившему самостоятельно сдавать жилье, придется взять эти траты на себя

На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации составляет в среднем 100-300 рублей.
ВАЖНО! Следует учесть и то, что конкуренция в сфере аренды большая. На сайтах ежедневно публикуется большое количество предложений от собственников, и размещенное объявление может за 1-2 дня опуститься в поиске сайта в самый конец.
Чтобы вновь разместить объявление или поднять его в поиске, придется снова платить.

Возможные проблемы с нанимателями

Они чаще всего возникают из-за неосмотрительности владельца. В договоре найма могут быть не прописаны важные условия, а собственник не удостоверился в личности жильцов.
Самостоятельное ведение сделки может занять много времени. Составление объявления, переговоры с потенциальными квартирантами, презентация объекта и многое другое могут отрывать от работы и иных важных дел. Чтобы быстро сдать жилплощадь придется пожертвовать личным временем.

Как снять квартиру без обмана и посредников правильно

Осторожно мошенники!

Что лучше и каковы подводные камни?

Почему собственники предпочитают работать с риэлторами? Плюсы способа сдачи квартиры через посредника:

1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, презентации жилья и оформлению документации. Хозяин квартиры, тем самым, экономит время.
2. Риэлтор заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как получает комиссионные от нанимателя только после заключения сделки.
3. Специалист дает бесплатную консультацию собственнику по вопросам составления условий проживания в квартире и иных нюансов, касающихся взаимоотношений арендатора и арендодателя.
4. Хозяин квартиры может обратиться сразу в несколько агентств, чтобы ускорить поиски нанимателя.
5. Пользоваться услугами посредника удобно особенно тем владельцам, которые сдают недвижимость в регионе, где сами не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не волноваться за отсутствие нанимателей.

Минусы сдачи жилья через риэлтора, подводные камни такой аренды:

1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, собственник быстрее найдет нанимателя. Не все жильцы готовы платить комиссию посреднику.
2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписывать типовой договор найма, который и сам собственник может скачать в интернете. В данном случае об индивидуальном подходе к оформлению сделки говорить не приходиться.
3. Существует риск нарваться на риэлторов-мошенников, которые возьмут с собственника деньги за не оказанные услуги и скроются.

ВАЖНО! Следует понимать, что агент предоставляет лишь услуги по поиску нанимателей и оформлению сделки. Взаимоотношения собственника и жильца после заключения договора его уже не касаются.. Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому

Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому.

Сдача жилья через агентство недвижимости и самостоятельное ведение сделки имеют свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил заниматься этим вопросом, то ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями оформления сделки – от проверки документов до составления договора найма. Если выбор был сделан в пользу посредника, то желательно выбирать проверенную организацию.

Видео о том, какую главную ошибку допускают 95% людей в договоре найма квартиры и как её избежать:

Как снять сдать квартиру. Главная ошибка в договоре найма квартиры. Её допускают 95% людей.

Кто может заняться вопросом сдачи?

Не все владельцы могут сразу приступать сдавать жилье. Для начала нужно определиться с тем, то может проводить эту процедуру, и какая недвижимость может подходить для таких целей.

Если жилье является собственностью, но находиться в коммунальной квартире, то собственнику комнаты придется брать согласие у всех зарегистрированных там лиц. Тоже условие придется выполнить, имея в собственности и все жилье, но в нем зарегистрированы и иные лица.

Жилье, где все помещение целиком или доля находиться в собственности несовершеннолетнего можно сдавать только с согласия органов опеки. Для этого придется оформлять заявление на получение такого согласия. На подписании документов на аренду должны находиться опекуны несовершеннолетнего, поскольку он не обладает правом подписи.

Если жилье имеет нескольких собственников, то на процедуре подписания должны присутствовать все они. Чаще, недвижимость сдают без официального оформления, основываясь на устных соглашениях. Но такой метод чреват возможными проблемами с квартирантами, поскольку в суде доказать их проживание будет сложно.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

1. Дата составления договора.
2. Полные паспортные данные.
3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
11. Права и обязанности обеих сторон.
12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое

Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами

Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду дано её собственник. У него на руках имеется выписка из госреестра, что подтверждает его полномочия. Никакие родственники, близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Такое допускается лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право сдавать внаём жилье от имени доверителя. Иначе собственник в воле в любой момент возразить против такой сделки.

Если в сдаваемом в аренду жилье прописаны, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.

Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же правило, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя.

Когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду получается через органов опеки.

В том случае, если частных собственников квартиры  несколько лиц, то каждый из сособственников участвует в сделке на стороне наймодателя. Либо дает согласие (письменное) сделку и поручает заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность составляет нотариус.

Хозяин квартиры по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, не в силах сдавать ее в аренду. Разве что получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственником).

Если указанными правилами пренебрегать, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в Росреестре не зарегистрировать.

Часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в ЕГРН. Поэтому такие формальности не соблюдаются. При судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство уже нельзя.  Без регистрации он недействительный. Однако,когда срок найма менее года, тогда регистрация не нужна. Простой письменной формы договора достаточно для его полной силы.

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных и от муниципалитета.

3) Стараетесь не вестись на уловки мошенников

Обычно местом повышенной опасности считается вокзал, но поверьте, когда вы будете снимать квартиру, опасностей вас ждёт не меньше – арендодателей-мошенников примерно столько же, сколько людей сидит в зале ожидания, только эти ничего не ждут, а хватают деньги и бегут. Один из самых распространённых способов обмана наивных арендаторов – предоплата, причём взиматься она может за что угодно. Помните, если вы заплатите за предпросмотр жилья или за то, чтобы идеально подходящую вам квартиру не отдавали конкурентам, то только потеряете деньги, а приобретёте разве что горький опыт. Ещё одна уловка, пусть и не такая жестокая – сказать, что квартиру из объявления уже сняли, но есть другая (на самом деле, конечно, с самого начала только она и была). Ну и вообще следите за поведением арендодателя и не стесняйтесь спрашивать у него документы – известны случаи, когда в одну квартиру обманом заселяли несколько жильцов одновременно, причём делали это даже не её владельцы.

Официальная регистрация

Если срок съема будет длительным, более 1 года, то законодатель обязывает собственника регистрировать договор. Для этого нужно собрать определенный пакет документов и сдать его на регистрацию. Подобное действие имеет определенные условия и для арендатора, и для арендодателя. Например, официально зарегистрированное соглашение несет обязанности строго следовать ему обе стороны. Перед заключением подобного соглашения стоит подумать о возможном расторжении, так как сделать этот шаг будет достаточно проблематично, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей квартирантом.

Для регистрации нужно составить договор о сдаче квартиры, в котором нужно предусмотреть все моменты. В Росреестр нужно предоставить всю документацию не более чем через месяц после документального оформления соглашения. В противном случае можно получить штраф в размере 5 тысяч рублей.

В центр Росреестра надо приходить обоим сторонам сделки и при себе иметь следующие документы:

1. Составленный договор, образец можно найти в интернете. Нужно 3 экземпляра, по одному остается у участников сделки и один нужен центру.
2. Паспорта заявителей, которые использовались для составления.
3. Квитанцию об уплате госпошлины, сумма ее 2000 тысячи рублей. Уплачивается участниками сделки.
4. Свидетельство о праве собственности.
5. Согласия родственников или других собственников, если они необходимы.

После сдачи документации в центр нужно ожидать 5 дней. За это время происходит регистрация договора. На основании этих данных Росреестр передает соответствующие данные в налоговую службу. С этого момента в налоговой службе начинают вести учет собственника, как лица подлежащего налогообложению. Это означает, что собственник должен раз в год сдавать декларацию и заплатить налог по полученным доходам.

Вышеописанное относится только к контрактам долгосрочного действия, а краткосрочные соглашения, до 11 месяцев продолжительностью, не регистрируются. Это означает, что налоговая не ведет учет собственника как объекта налогообложения с источника дополнительного дохода. Владельцу может не сдавать декларации и не платить налоги.

Если Росреестр выявит моменты, которые препятствуют регистрации, то договор аренды будет считаться незаконным. К моментам, которые препятствуют регистрации относят:

1. Существующие обременения. Например, ипотечная квартира не может выступать съёмным жильем, если подобное условие включено в договоре на ипотеку. Однако некоторые банки не включают такие условия, а значит квартиру под ипотечным обременением можно сдать и получать с ее доход.
2. Контракт найма некорректно составлен.
3. Имущество не стоит на кадастровом учете или в кадастровом деле стоит отметка об аварийности. Если недвижимость не стоит на учете, то ее нужно поставить на этот учет и ограничения будут сняты. А вот если дом признан аварийным, то сдать его не получиться. Поскольку по закону, аренда может происходить только в помещении пригодном для жизни.
4. Действует ранее заключенное соглашение о найме. Уже зарегистрированный договор придется расторгнуть и снять его с учета, после можно регистрировать новое соглашение.
5. Не уплачена госпошлина. Госпошлину желательно уплачивать обоим лицам, ее сумма делиться на обоих граждан и уплачивается через банк.

На основании этих условий Росреестр имеет право отказать в регистрации, до того момента как не будут устранены вышеуказанные условия.

Что можно и нельзя сдавать

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога

Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица