Как за 7 минут узнать стоимость земельного участка онлайн бесплатно

Что это такое?

Под кадастровой стоимостью (КС) понимается определённая денежная величина, в которую официально оценивается квартира. Официальное разъяснение дано в ст. 3 ФЗ-237.

Если рыночную цену участники купли-продажи устанавливают сами, то кадастровая определяется по специальным правилам согласно п.1 ст.14 ФЗ-237 и фиксируется в официальных документах уполномоченным государственным органом.

Для определения кадастровой стоимости действуют следующие правила:

1. Она устанавливается без учёта индивидуальных характеристик конкретной квартиры. Иначе говоря, в отношении равных по площади квартир, расположенных в схожих домах и в одном районе населённого пункта, будет установлена одинаковая стоимость.
2. Однако при определении кадастровой стоимости учитывается ряд параметров, характеризующих жильё определённого типа (место расположения, этаж, площадь, год сдачи дома в эксплуатацию и т. д.).
3. Исчисление кадастровой стоимости производится на основании заключения независимых оценщиков. Они, в свою очередь, работают на основе заключенного с Росреестром госконтракта.
4. Кадастровая стоимость – понятие временное. Согласно действующим нормам (п.1 ст.11 ФЗ-237) она должна быть пересчитана не чаще 3 лет реже и не чаще чем раз в 5 лет, и в ЕГРН вносятся новые сведения.

Справка! Сама стоимость, указанная в кадастре, применяется прежде всего в отношениях граждан с государством.

Так, например, предусмотренный налог на имущество в отношении жилья будет начисляться согласно установленной в реестре кадастровой стоимости (п.2 ст.3 ФЗ-237). Однако этим дело не ограничивается. На основе кадастровой стоимости определяется также стоимость оформления наследства, цена жилья при его продаже для погашения ипотеки и т.д.

Ранее в таких случаях использовалось такое понятие, как «инвентаризационная стоимость» (квартиры, например). Она отражалась в документах на недвижимость и рассчитывалась специалистами БТИ на основе первоначальной стоимости квартиры с учётом коэффициента износа и процента инфляции. Обновление размера этой стоимости происходило автоматически, однако по сравнению с рыночной она была крайне мала. Именно поэтому от её использования государство решило отойти, чтобы повысить размер налоговых платежей.

Что учитывается при оценке

Что же напрямую влияет на то, сколько стоит квадратный метр земли?

1. Вид разрешенного использования (ВРИ).
2. Площадь земельного надела.
3. Размер удельного показателя кадастровой стоимости.

Переоценка участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки всех земельных участков, находящихся в России и подлежащих оценке. В соответствии с ними и производится оценка земельных участков. Такие списки размещают в открытом доступе на официальном сайте ЕГРН.

В основе оценки земельных участков лежит классификация по целевому назначению и виду разрешенного использования. Всего этих видов 17, каждый участок земли имеет один или несколько из них.

Вид использования определяется на основе требований градостроения и защитно-санитарных норм, и земля должна использоваться только в соответствии с разрешенным видом. Вот некоторые из них:

• малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
• объекты гаражного назначения;
• амбулаторно-поликлиническое обслуживание;
• стационарное медицинское обслуживание;
• дошкольное, начальное и среднее общее образование;
• среднее и высшее профессиональное образование;
• обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и т.д.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости. Он определяется для каждого кадастрового квартала и каждого конкретного вида разрешенного использования.

Расчет с помощью удельного показателя наиболее востребован для расчета кадастровой стоимости. Сначала земельные участки делят на группы, потом рассчитывается УПКС внутри каждой группы.

Также, зная кадастровый номер участка, вы можете узнать и его кадастровую стоимость на официальном сайте Росреестра в разделе «Кадастровая оценка и земельный налог» в соответствующем постановлении правительства.

А если действовать не через интернет, то справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно взять в вашем филиале ЕГРН. Она предоставляется бесплатно.

Если вы не согласны с утвержденной кадастровой стоимостью недвижимости, можно оспорить ее через суд. В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной, ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше.

Когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию.

Особенности оценки участка земли

Оценка участков земли, в зависимости от назначения их использования, имеет свои особенности. Здесь следует выделить оценку земель поселений и земель сельскохозяйственного назначения.

В теории оценки земельный участок рассматривается с двух сторон:

• с одной стороны, это природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, который оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций,
• с другой стороны, это составная и неделимая часть любого объекта недвижимости, которую оценивают с позиции полезности и доходности использования.

Рыночная оценка земельного участка проводится исходя из принципа его наиболее эффективного использования. Это значит, что его цену определяют, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым. Это, в результате, дает максимальную расчетную величину стоимости. При этом возможно обоснованное деление земель на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Часто в нашей практике наиболее эффективное использование земли не совпадать с ее текущим использованием. Т.е. владельцу выгоднее продать участок, чем содержать его и платить налоги.

Проведение оценки участков земли всегда осуществляется исходя из того, насколько он может быть эффективен при использовании. Это значит, что стоимость определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Оценка стоимости земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на нем планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении цены, при условии его застройки и улучшения, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства, а также затраты, связанные со строительством.

Если Вы хотите провести оценку стоимости земельного участка, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем! 

Правомерные ожидания исправления ошибок, или В чем твоя вера, налогоплательщик?

Итак, по мнению ВС РФ, защите подлежат только правомерные ожидания налогоплательщика, а исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки и установление налоговой базы, в основе которой лежит рыночная стоимость объекта недвижимости, не может свидетельствовать об ухудшении его положения и не дает основания для выводов о нарушении принципа доверия к закону.

Другими словами, государство имеет полное право на исправление допущенных ошибок, даже если это приводит к ретроспективному увеличению размера налога.

Нам представляется, что подобные выводы, применительно к сложившейся в Москве в 2016 году ситуации, сделаны Судом без учета одного очень важного обстоятельства. Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки

Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки.

Федеральным законом от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ из положений  было исключено прямое указание на технический характер ошибки.

В новой редакции  использовался термин «ошибочно определенная кадастровая стоимость» и действие указанной нормы было распространено на ситуации, связанные с исправлением любых ошибок при установлении кадастровой стоимости.

Однако новая редакция  стала действовать только с 1 января 2017 года и не регулировала отношения, возникшие в 2016 году.

Если, техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «»), то рассуждения о возможности применения увеличенной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в 2016 году будут приемлемы только тогда, когда отсутствие надлежащего учета стоимостных характеристик объекта недвижимости будет признано именно технической, а не какой-либо иной (кадастровой, учетной, реестровой и пр.) ошибкой.

Между тем, ВС РФ не стал разбираться в характере ошибок, приведших к необходимости изменения кадастровой стоимости, ограничившись лишь указанием на возможность определения налоговой базы по налогу на имущество организаций расчетным путем применительно к  на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости.

Что же получается? По мнению ВС РФ правомерные ожидания налогоплательщика – это необходимость уплачивать налог на имущество организаций, исходя из объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объекта недвижимости, и налогоплательщик всегда должен быть готов к тому, что государство может увеличить налоговое бремя задним числом, если посчитает сведения об объекте недвижимости ошибочными.

Но что же такое правомерные или законные ожидания, существование которых в качестве правовой презумпции, если верить ВС РФ, должно являться принципом российской правовой системы?

Так, например, Шерстобитов О.Н. в материале «Защита законных ожиданий – основополагающий принцип административного права» («Административное право и процесс, 2019, № 2) рассуждает: «Любое лицо имеет право получать ясную и правдивую информацию о деятельности публичной администрации заранее, до вступления в правоотношение. В этом случае оно сможет ориентироваться в публичном порядке, просчитывая свое поведение в отношении органов управления и действия этих органов в отношении себя. Властные субъекты, в свою очередь, не будут произвольно и непредсказуемо изменять практику даже при наличии права действовать по усмотрению». Исходя из этого, правомерные ожидания налогоплательщика обусловлены верой, прежде всего, в неукоснительное соблюдение государством требований закона, а применительно к рассматриваемой ситуации – верой в возможность увеличения налогового бремени задним числом только в случае совершения именно технической, а не какой-либо иной ошибки в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Попытка иначе использовать тезис о «правомерных ожиданиях», как инструмента увеличения возлагаемого на налогоплательщика фискального бремени, будет достижением цели негодными средствами.

Влияние кадастровой стоимости на налоги и иные платежи

Кадастровая стоимость объекта учитывается при начислении налогов:

1. Имущественный налог представляет собой плату за владение собственностью. При его расчете кадастровая стоимость выступает налоговой базой:

Имущественный налог = стоимость по кадастру * налоговая ставка

При чем размер стоимости по кадастру берется на начало года начисления налога. Ранее расчет имущественного налога производился по имущественной цене и по размеру был меньше.

1. Земельный налог. Его расчет производится по аналогии с расчетом имущественного налога для участка земли.
2. НДФЛ при продаже недвижимости оплачивается по ставке 13% от вырученных средств. Затем ФНС производит сравнение этой суммы с кадастровой стоимостью. Если продавец выручил сумму меньше стоимости по кадастру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет налога будет произведен с применением этого коэффициента.

2 100 000 * 0,7 = 1 610 000 рублей.

1. Налог при получении недвижимости в дар равен также 13% от кадастровой стоимости. 

Например, когда жилая площадь переходит во владение по договору дарения. При этом стоимость по кадастру составляет 1 800 000 рублей, тогда размер налога будет таким:

1 800 000 * 13% = 234 000 рублей.

1. Затраты на услуги нотариуса в ходе сделки с недвижимостью. Кадастровая стоимость учитывается в расчете государственно пошлины для нотариального заверения сделок:

• Если осуществляется продажа доли из общей собственности постороннему лицу.
• Когда производится передача недвижимости в доверительное управление.
• Если продается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Рыночная стоимость

Она формируется рынком. Объекты недвижимости со схожими параметрами в одной и той же местности стоят примерно одинаково. Рынок недвижимости саморегулируется, иначе земельные участки не продавались. Рыночная стоимость не устанавливается компетентными органами.

Рыночная стоимость – это сумма денег, за которые участок можно продать в разумные сроки. Цена недвижимости удовлетворяет обе стороны будущей сделки по купле-продаже. Оценка земли в бытовом понимании происходит исходя из анализа похожих объявлений по продаже участков. Если необходимо экспертное заключение (например, в суд), то оценка происходит в соответствии с ФЗ N 135 от 1998 года. Для этого нужно провести независимую оценку. Каждый из участков оценивается по – своему, все зависит от назначения земли. Например, земельный надел, имеющий сельхозназначение, оценивается по фактору будущей прибыли от ведения одноименной деятельности или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного надела участка, имеющего промышленное назначение, также учитывает потенциальную прибыль, но только от предпринимательской деятельности.

Изменение кадастровой стоимости

Это происходит в связи с изменением некоторых характеристик объекта. Повышение происходит если:

• Увеличивается площадь объекта, например, в случае возведения пристройки к зданию или присоединения части земли к участку.
• Вследствие развития инфраструктуры, например, если рядом возвели социально значимый объект.
• Когда произведена реконструкция, например, сделали новую крышу здания или поставили современный лифт.

Снижается, если:

• Уменьшение площади объекта, например, в случае продажи какой-либо части земельного участка.
• Ухудшение инфраструктуры, к примеру, когда рядом возвели мусороперерабатывающее предприятие.
• Увеличение износа, в случае если здание было построено 40 лет назад, капитального ремонта не проводилось, следовательно, состояние недвижимости ухудшается ежегодно, а ее стоимость падает.

Для того чтобы узнать о сведениях, используемых в рамках оценки недвижимости, существует сервис на портале Росреестра, где по кадастровому номеру можно получить полный отчет по оценке. 

Кроме того, собственник вправе пересмотреть назначенную стоимость недвижимости, если считает, что расчет произведен по неверным данным. Это целесообразно делать в случае, если объект является дорогостоящим, поскольку завышение стоимости может приводить к дополнительным затратам по уплате налога.

Собственники недвижимости имеют право оспорить:

1. В комиссии Росреестра, составив заявление в произвольной форме с указанием личных сведений и сути претензии. Сюда же необходимо приложить все правоустанавливающие документ на недвижимость, выписку из ЕГРН, отчет по оценке объекта недвижимости и другие бумаги, обладающие определенной силой. Поданное заявление подлежит рассмотрению в период одного месяца. После подачи бумаг происходит назначение заседания, где может участвовать собственник. Когда решение принимается в пользу пересмотра стоимости объекта, тогда в региональное управление Росреестра направляется соответствующее уведомление.
2. В суд можно обратиться, комиссия откажет в пересмотре стоимости объекта. Иногда комиссией выноситься решение о снижении стоимости, что также оспаривается в суде. Собственник подает административный иск об установлении рыночной и изменении кадастровой стоимости объекта. Обращение в судебный орган возможно в период до 5 лет после внесение в ЕГРН сведений о стоимости по кадастру.

Также необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет для частных лиц 300 рублей, для юридических – 2 000 рублей. При чем госпошлина оплачивается за каждый объект в отдельности. 

Рассмотрение заявления осуществляется судом в течение 2 месяцев со дня подачи. В случае вынесения положительного решения требования собственника удовлетворяются, а стоимость пересматривается с указанием новой.

Как заказать в интернете через сайт Росреестра

Заказать выписку также можно удалённо. Запрос кадастровой выписки на земельный участок через интернет стал простой и доступной всем процедурой.

Порядок действий:

1. Открыть сайт Росреестра https://rosreestr.ru.
2. Зайти в раздел «Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных на объект недвижимости». Прямая ссылка на страницу сайта – https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1.
3. Есть альтернативный вариант. Зайти на https://rosreestr.ru/site, где есть 3 раздела – физическим лицам, юридическим лицам и специалистам. В зависимости от категории обратившегося нужно, выбрать физическое или юридическое лицо.
4. Открывается страница с колонкой «Электронные сервисы».
5. Нажать пункт «Получение сведений из ЕГРН».
6. Заполнить электронное заявление.
7. Оплатить государственную пошлину, можно электронным платежом.

удобным для вас способом

• В электронном виде (на указанный адрес электронной почты).
• В территориальное отделение Кадастровой палаты.
• Почтой на дом.
• Через курьера.

Что делать, если цена завышена?

Важно! Определением кадастровой стоимости занимаются работающие по государственному контракту эксперты-оценщики. Однако эксперт, как и любой другой человек, может ошибаться.. Что делать владельцу квартиры, если в ЕГРН занесены завышенные данные?

Что делать владельцу квартиры, если в ЕГРН занесены завышенные данные?

Причинами для того чтобы в реестр была внесена неправильная информация могут быть следующие:

• использование устаревших данных;
• игнорирование того, что жильё является аварийным;
• техническая ошибка при занесении данных в ЕГРН и т. д.

В том случае если владелец не согласен с теми данными о кадастровой стоимости, которые указаны в документах, он должен действовать следующим образом:

1. Обратиться в комиссию при Росреестре своего региона, занимающуюся оспариванием кадастровой стоимости.
2. Обратиться в суд и добиться пересмотра результатов оценки в порядке, установленном КАС РФ.

Первый способ быстрее, однако позволяет исправить лишь самые грубые ошибки (например, вызванные неправильно введёнными данными). Если же есть основания сомневаться в беспристрастности экспертов, нанятых Росреестром, лучше воспользоваться вторым способом и оспаривать их действия в рамках судебного процесса.

Определение стоимости иных объектов

При подобном варианте оценивание недвижимости производится:

• при образовании нового участка;
• уменьшение или увеличение площади имеющегося надела;
• смена вида разрешённого использования;
• перевод категории надела в иную.

Результат оценки фиксируется в Акте. Расчёт её в этом документе происходит в определённом кадастровом квартале. При условии, что во время работ будет выявлено несколько землепользований в пределах одного квартала или обнаружится, что в категориях и видах разрешённой эксплуатации имеются изменения, все вышеперечисленные моменты будут закреплены в одном документе.

Например, установление цены для земельных участков в границах объединения дач/садов/огородов будет рассчитана, если удельный показатель для конкретного объединения умножить на площадь соответствующего участка земли. Та же формула употребляется при оценивании земель населённых пунктов.

Сведения, полученные при расчёте, будут применяться со дня их внесения в ЕГРН.

Как узнать кадастровую стоимость дома — 5 простых шагов

Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.

Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться — решать вам, исходя из своих предпочтений.

Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн

В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.

Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:

1. Входим в интернет.
2. Посещаем главную страницу портала Росреестра.
3. Находим форму для ввода данных.
4. Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
5. Нажимаем на поиск.
6. Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
7. Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.

Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.

На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.

Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.

В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.

Шаг 2. Составляем заявление

В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.

В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.

Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.

Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:

• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.

Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов

Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.

В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.

Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки

В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.

Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.

Как узнать стоимость земельного участка при продаже?

На первом шаге воспользуемся информацией с портала torgi.gov.ru

1. Вы должны попасть в раздел: Аренда и продажа земельных участков.

2. Перейти в режим: Расширенный поиск.

Наша цель: найти последние аукционы по продаже земельных участков, расположенных в интересующем вас муниципальном районе (поселке, городе, районе и т.д.).

Желательно, чтобы эти участки, находились максимально близко к вашему участку, который вы планируете получить.

Для этого, в разделе поиска «Параметры участка» выберем 5 показателей.

1. Вид договора.

В первом поле система предлагает выбрать «Договор аренды» или «Договор купли-продажи».

Выбираем Договор купли-продажи, потому что мы хотим узнать стоимость продажи земельного участка.

2. Тип извещения.

В данном поле необходимо выбрать первый показатель: «Извещение о проведении торгов».

Второй показатель: «Извещение о приеме заявлений граждан и КХФ о намерении участвовать в аукционе», выбирать не нужно, потому что он не содержит информацию о начальной цене земельных участков.

3. Страна размещения.

В третьем поле без вариантов выбираем – Россия.

4. Местоположение.

Выбор местоположения начинается с региона (край, область и т.д.).

После субъекта РФ выбираете муниципальный район и/или населенный пункт.

Напомню, что наша цель состоит в следующем.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них. Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Запрос официальных документов

Иногда собственнику недостаточно самому узнать, в какую сумму бы оценен земельный участок. Подобные запросы нередко формируются для каких-то государственных ведомств, например, для налоговой службы, их требуют банки-кредиторы, потенциальные покупатели и другие заинтересованные лица. Если выписка нужна в форме официального документа, за нее нужно будет заплатить.

На сервисе Росреестра https://rosreestr.net/proverit-uchastok ее обещают изготовить за 190 рублей (с ЭЦП сотрудника ведомства). Но, например, на сайте «Росреестр-выписка.рф» указаны несколько другие расценки:

• 300 р. – за сформированную электронную бумагу, заверенную цифровой подписью работника уполномоченного органа;
• 500 р. – за обычную (бумажную) выписку, отправленную по почте, с оригинальной печатью.

1. Электронная выписка без подписи изготавливается автоматически – в течение 5-10 минут. Но если серверы перегружены, ее формирование может затянуться.
2. Электронный документ с цифровой подписью сотрудника Росреестра подготавливается в течение 5 рабочих смен. Пользователь получает архивный файл, состоящий из текста выписки и непосредственно ЭЦП ответственного регистратора.
3. Выписка в бумажном виде также изготавливается за 5 рабочих дней. Закончив ее подготовку, чиновник уведомляет об этом заказчика услуги. Документ пересылается «Почтой России», и скорость доставки зависит от ее работы.

Если кадастровая оценка не производилась или по каким-то причинам информации о ней нет, пользователю будет отправлено уведомление об отсутствии в базе Росреестра запрашиваемых сведений.

Юрист-эксперт сайта

Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: