Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

Какие виды оценки недвижимости бывают?

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры

Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

1. Планировка.
2. Количество комнат.
3. Метраж.
4. Инфраструктура.
5. Наличие коммуникаций.
6. Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Внимание! Справка о рыночной стоимости действительна в течение полугода. Дело в том, что ранок недвижимости очень быстро меняется

Поэтому нельзя предсказать адекватную стоимость больше, чем на полгода.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной, потому что при анализе учитываются:

• Метраж.
• Наличие коммуникаций.
• Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Инвентаризационная или балансовая оценка производится, чаще всего, чтобы определить размер наследства. В некоторых случаях она нужна для отчуждения имущества или для налоговой инспекции.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

Важно! Кадастровая оценка необходима, чтобы определить арендную плату за землю, выкупную сумму. Проводится государственными органами

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.

Требования к оформлению

В процессе работы над отчетом сотрудник оценочной организации проводит целый комплекс работ, предусмотренный нормами и стандартами оценочной деятельности.

К примеру, толщина отчета о рыночной стоимости типовой квартиры может достигать 40 или 50 листов формата А4, не считая фотографий и приложений к документу.

Каждая страница отчета с приложениями должна быть пронумерована. Документ прошивают, заверяют подписью уполномоченного лица и печатью организации.

Итак, отчет об оценке квартиры необходим для объективного определения стоимости недвижимости при проведении сделок с ней.

Заказать его можно в специальной организации, прошедшей аккредитацию и имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности. Стоимость документа не высока, а срок изготовления составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
Тип дома и год постройки

Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д

больше ценится, чем новые обои.
Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры

Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи	+3…5%
Зданию менее 7 лет	+5…10%
Общая площадь более 80 кв. м	+1…3%
Дом не требует ремонта	+15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций	+5…10%
Наличие раздельных комнат	+5%
Современный проект	+20…30%
Наличие всех необходимых удобств	+10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник	-5…8%
Зданию 8-20 лет и больше	-5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м.	-1…3%
Строительство не завершено	-60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники	-5…10%
Наличие смежных комнат	-5%
Здание требует ремонта	-10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств	-10…20%

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток	+2…3%
Участок имеет правильную форму	+2%
Участок шире 12 м	+1…4%
Близкое расположение транспортных развязок	+1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах	+2%
Расположение уч-ка в равнинной местности	3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.)	+5%
Наличие центральной канализации	+7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток	-2…3%
Участок имеет неправильную форму	-2…4%
Участок уже 12 м.	-2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок	-5…8%
Дороги без асфальтового покрытия	-3%
Близкое расположение промышленных объектов	-5…10%%
Участок, расположенный на склоне	-5…7%
Отсутствие отдельного заезда	-30%
Совместный двор	-50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)	-5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

• Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
• Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
• В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
• Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Самостоятельно оцениваем квартиру

При самостоятельной оценке квартиры нужно будет провести небольшое маркетинговое исследование объявлений о продаже сходных квартир на рынке. На основе этих исследований, учитывая метраж и технические характеристики квартиры, можно установить приблизительную стоимость квадратного метра или целой квартиры. Такой способ обычно устраивает тех, кто при минимальных затратах и в кратчайшие сроки хотят продать квартиру.

Не у всех есть средства, чтобы привлекать сторонние компании, чтобы узнать стоимость квартиры, кто-то просто сам может хорошо разбираться в недвижимости, тем более сейчас есть свободный доступ в интернете ко всей нужной информации. На данный момент существует большое количество бесплатных сервисов, онлайн-калькуляторов, которые позволяют самостоятельно рассчитать рыночную стоимость квартиры.

На таких сайтах нужно просто ввести соответствующие параметры квартиры, и программа автоматически рассчитает ее стоимость. Как пример, можно воспользоваться электронной базой ЦИАН, указать основные характеристики квартиры, такие как: адрес, площадь, состояние ремонта и т.д. На основе этих данных программа рассчитает приблизительную стоимость вашей квартиры.

Методы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;

Сравнительный метод оценки рыночной стоимости квартиры. Фото: tinlib.ru

• доходный метод заключается в том, чтобы определить ожидаемые доходы от продажи недвижимости, причем этот вариант используется достаточно редко, так как обладает определенными сложностями;
• затратный способ предполагает, что оценивается квартира на основании тех расходов, которые приходится понести владельцу для ее обустройства, для чего учитывается цена всех используемых материалов и работ.

Важно! Сами оценщики определяют, какой метод будет использоваться, но заказчики могут подействовать на этот момент, поэтому нередко указывают, какой способ считается для них актуальным.

Какие требуются документы для оценки

Каждый владелец квартиры после выбора компании, куда будет обращаться для проведения оценки, должен подготовить определенный пакет документов, передающихся оценщику.

К ним относится:

• правоустанавливающая документация на объект, на основании которой было зарегистрировано право гражданина на квартиру;
• правильно составленное заявление на получение услуги по оценке недвижимости, причем пишется оно от лица собственника жилья, а бланк желательно взять непосредственно в выбранной организации или на ее сайте;
• паспорт владельца квартиры;
• техническая документация на недвижимость, к которой относится выписка из ЕГРН, техпаспорт или некоторые другие аналогичные документы.

Важно! Оценщики могут увеличить количество документов, которые требуется предъявить заказчику, поэтому могут потребоваться справки о совершенных планировочных работах или иные бумаги.

После проверки документации составляется договор на оказание услуг, который подписывается обеими сторонами.

После проведения работы предъявляется заказчику отчет, содержащий необходимые сведения о процедуре, а также в нем указывается рыночная стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Во время оценки определяется, какие основные факторы непосредственно влияют на рыночную стоимость квартиры.

Как правильно оценить рыночную стоимость квартиры и не ошибиться? Ответы в этом видео:

К ним относятся:

• развитость инфраструктуры в районе, где располагается недвижимость;
• место нахождения квартиры;
• тип строения, в котором она располагается;
• наличие или отсутствие в непосредственной близости разных парков, торговых центров, школ и детских садов, поликлиник и иных важных сооружений и заведений для каждого человека;
• число комнат в квартире;
• общая квадратура жилья;
• качество вида, открывающегося из окон помещений;
• наличие в доме лифта и иных элементов, повышающих комфортность проживания в строении;
• планировка квартиры и другое.

Как получить кадастровый номер квартиры через интернет? Инструкция тут.

Все эти факторы непременно оцениваются не только оценщиком, но и потенциальными покупателями квартиры, поэтому они считаются значимыми для каждого жильца дома.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

• подписывается договор с выбранной компанией;
• специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
• анализируются собранные данные;
• формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Методы и критерии оценки квартиры. Фото: pg21.ru

Оценка недвижимости: кто проводит?

Оценивать недвижимое имущество имеют право далеко не каждый желающий. Оценку и письменное заключение имеют право осуществлять:

• независимые эксперты;
• оценщики фонда Государственного имущества Украины (ФГИУ);
• субъекты рыночной деятельности (экспертные советы и бюро, организации оценщиков и прочее).

Вердикт могут выносить работники, имеющие минимум 2 года опыта в сфере оценивания недвижимого имущества.

Сейчас в Украине существует много фирм и компаний, которые рекламируют свои услуги как «оценка недвижимости». Желательно заранее интересоваться у оценщиков наличием обязательных разрешительных документов, таких как:

• сертификат субъекта оценочной деятельности ФГИУ;
• квалификационные свидетельства оценщиков;
• сертификаты о повышении квалификации;
• свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков.

Удостовериться в праве оценивания у конкретного работника можно основываясь данных, размещенных на официальном сайте Госреестра оценщиков. Также свободный доступ к реестру дает каждому право лично связаться с оценщиком, воспользовавшись контактной информацией. Отсутствие в Украине нормы относительно личного осмотра оценщиком объекта дает возможность заказать эксперта из любого региона страны.

Как выбрать надежную оценочную компанию – 7 простых шагов

По умолчанию перед выбором компании вы должны определиться с целью оценки. Это поможет лучше сформулировать свои задачи в беседе с представителям оценочной организации.

Далее – пошаговая инструкция по поиску надёжной и компетентной фирмы.

Шаг 1. Определяемся со способом поиска компании

О вариантах поиска оценщика уже говорилось выше. Здесь отметим, что искать компанию через интернет – быстрее и эффективнее, чем просматривать объявления в газетах и журналах.

Шаг 2

Обращаем внимание на рекламную кампанию фирмы. Чем больше денег организация тратит на рекламу, тем шире её финансовые возможности

Качественная, дорогая и эффективная реклама в сети и в оффлайне – свидетельство продуманной маркетинговой политики фирмы и результат успешной коммерческой деятельности

Чем больше денег организация тратит на рекламу, тем шире её финансовые возможности. Качественная, дорогая и эффективная реклама в сети и в оффлайне – свидетельство продуманной маркетинговой политики фирмы и результат успешной коммерческой деятельности.

Шаг 3. Внимательно изучаем сайт компании

Каждая уважающая себя компания имеет сайт. Корпоративный портал – неотъемлемый атрибут современного бизнеса, лицо фирмы. По уровню оформления ресурса и его функциональности можно судить о самом оценщике.

Признаки качественного сайта:

• лаконичный и дорогой дизайн;
• быстродействие;
• наличие обязательной и дополнительной информации о компании;
• наличие онлайн-связи с сотрудниками;
• адекватная служба поддержки;
• удобная навигация.

Совсем хорошо, если крупная компания имеет региональные сетевые представительства.

Шаг 4. Проверяем на сайте наличие документов, подтверждающих деятельность фирмы-оценщика

Самый важный документ, на который следует обратить внимание, это свидетельство членства в СРО. Солидные компании состоят сразу в нескольких саморегулируемых организациях

Проверьте также наличие страховки профессиональной ответственности.

Шаг 6

Обращаем внимание на аккредитацию оценщика. Аккредитация – процедура официального подтверждения соответствия компании установленному стандарту

Аккредитацию проводят банковские организации – в частности, Сбербанк. Чем больше банков работает с компаний, тем лучше

Аккредитация – процедура официального подтверждения соответствия компании установленному стандарту. Аккредитацию проводят банковские организации – в частности, Сбербанк. Чем больше банков работает с компаний, тем лучше.

Сбербанк предъявляет довольно жесткие требования к компаниям с целью обезопасить себя и своих клиентов от недобросовестных и некомпетентных оценщиков.

Узнать список оценочных компаний, аккредитованных Сбербанком, можно из открытого реестра.

Шаг 7. Делаем итоговый выбор

Итак, надёжная оценочная компания должна иметь функциональный сайт, разрешительные документы, страховку, аккредитацию (желательно в Сбербанке). Если фирма соответствует этим критериям, смело заказывайте в ней процедуру оценки.

На всех этапах будет полезной профессиональная юридическая консультация. Получить её можно на открытом портале Правовед.

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

• фиксированной в контракте найма арендной платы;
• срока аренды;
• рыночной стоимости;
• дисконтной ставки;
• наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

• расчет предполагаемой ренты;
• вычисление коэффициента капитализации ренты;
• расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго)

Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают)

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

• просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
• проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
• учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
• установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
• если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
• когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.