Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Выделение долей

Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? А на «первичке»? Если собственники хотят, они могут обратиться к нотариусу и провести выделение долей. Только после этого будет осуществляться переоформление прав на недвижимость.

В этом случае приходится действовать так:

1. Подготовить документы на квартиру.
2. Составить соглашение о выделении долей. Оно обычно оформляется собственниками жилья.
3. Обратиться к нотариусу и заключить соглашение установленной формы.
4. Сходить в Росреестр и провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ничего трудного и непонятного. Главное в соглашении о выделении долей четко прописать, кому и сколько жилья положено. В противном случае совладельцы имущества могут неоднократно встречаться в суде.

Важно: выделять доли детям и супругам обязательно, если человек использует при покупке квартиры материнский капитал

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

•  Передайте в  Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

• А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

  Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

  • Доля продаётся близкому родственнику

    То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

    • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

      Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

  • Доля продаётся иным родственникам и лицам
    • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

      Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

      Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.

Поставщики услуг в квартиру

Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? То же самое, что и в случае приобретения нового жилья. Если перечисленные ранее действия выполнены, можно приступать к завершающему этапу переоформления жилья.

Собственнику имущества нужно обратиться в энергосбыт, газовую компанию и прочие обслуживающие организации с письменным заявлением. В нем человек просит оформить на свое имя поставку тех или иных жилищных ресурсов.

Наличие правоустанавливающих документов не будет лишним. Договор с ЖЭКом или УК тоже рекомендуется взять с собой.

Важно: если в квартире есть счетчики, лучше сообщить об этом сотрудникам обслуживающих компаний. Подчиненные соответствующих организаций договорятся о встрече, после чего проведут переоформление счетчиков на новых владельцев

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Записаться на прием в МФЦ.
2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

• через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
• через сайт Госуслуги;
• по телефону в ближайший многофункциональный центр;
• лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

• паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
• документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
• если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
• иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
• справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
• свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
• если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
• квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

ДКП

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, , , 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

• 9 дней — госрегистрация прав;
• 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
• 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
• 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
• 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

• оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
• получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
• выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

Образец договора купли-продажи квартиры

Без составления договора о продаже квартиры нельзя совершить подобного рода сделку. Договор — важный и неотъемлемый документ любой операции по продаже движимого и недвижимого имущества

Важно прописать все необходимые данные для корректного оформления сделки. 

Если вы хотите оформить договор сами — обратите внимание на важные поля:

1. указание обеих сторон сделки: их ФИО и полные реквизиты паспортов;
2. описание объекта купли-продажи с полным предоставлением информации о жилой площади, стоимости, об адресе местонахождения квартиры и ее кадастровый номер. А также прочая необходимая дополнительная информация;
3. указание на факт собственности квартиры у продающей стороны: наследство, дарение, купля-продажа или иное. Необходимо указать данные из Росреестра номер и дату регистрации недвижимости;
4. информация об отсутствии или наличии задолженностей по платежам, залог и прочая дополнительная информация;
5. обязательно прописать информацию о согласии покупателя принять объект сделки в соответствии с его состоянием и внешним видом;
6. стоит прописать пункт об отсутствии зарегистрированных граждан по адресу местонахождения квартиры. Или же указать сроки, в которые жильцы обязуются выписаться;
7. дата заключения договора и город;
8. подписи обеих сторон на всех необходимых листах. 

Нюансы

Когда будет заключаться сделка, рекомендуем не упускать из виду нижеперечисленные моменты:

не давать слишком большой задаток и не забывать, что при этом должна оформляться расписка;
не соглашаться, чтобы продавец в документации специально занижал стоимость покупки, иначе в дальнейшем с него можно будет взыскать только эту сумму;
важно проверить все бумаги, даже если покупка будет осуществляться от застройщика;
изначально лучше всего составить предварительное соглашение.

Возможные риски при покупке квартиры

С рисками, которые могут возникнуть из-за приобретения недвижимости, ознакомьтесь в ниже представленном видеоматериале.

https://www.youtube.com/watch?v=u6i1o-3VfhEVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Риски при покупке квартиры (https://www.youtube.com/watch?v=u6i1o-3VfhE)

На что стоит обратить внимание

Когда будет совершаться сделка, следует быть особенно внимательными

Важно понимать, что одно некорректное действие может привести к потере больших денег, а также к лишению человека жилплощади. Совершить ошибку здесь очень легко, а исправить её бывает порой невозможно. С особой тщательностью проверяйте все предоставленные бумаги, самого контрагента, а при возможности воспользуйтесь услугами юриста

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа купли-продажи комнаты в коммунальной квартире купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога к договору купли-продажи квартиры к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность аренды индивидуального банковского сейфаДругие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ ). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых,  гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В  записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
• цена передаваемой по договору недвижимости (). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ();
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ().

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.