тел. (495) 727-26-76 facebook

Тематические разделы журнала

Главная тема

Выставки и рынки

История успеха

Выставочные и конгрессные центры

Развитие бизнеса

Из прошлого

Рынки и цены

Всё на продажу

Дайджест

 

 

Пашне нужен хозяин

Чем больший путь прошла страна по пути социального и технического прогресса, тем бережнее в ней отношение к земле, тем строже земельные кодексы и совершеннее земельное право. С этим согласятся все исследователи земельного вопроса. Другое дело, что представления о том, какое право «полезнее» для развития сельского хозяйства, в каждом государстве разнятся в зависимости от выбранной политико-экономической модели.

В дискуссиях, идущих сейчас в России, проблемы рыночного оборота земли и права частной собственности на землю, как правило, взаимоувязаны. При этом достаточно четко обозначились два принципиально разных подхода. Первый выражается в стремлении не допустить принятия законов о купле-продаже земли и, соответственно, частной собственности на землю. Противники продажи земли озабочены состоянием земельных ресурсов и сельского хозяйства в целом и поэтому, как правило, стремятся предотвратить сосредоточение земли в руках представителей олигархического капитала, чаще всего приводящее к разорению крестьян.

Но есть аргументы и у сторонников противоположного подхода, которые хотели бы закрепления частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи. Они справедливо указывают на то, что без введения частной собственности на землю и ее рыночного оборота развитие рыночной экономики невозможно.

Между тем спор этот, как указывают многие правоведы, вызван непониманием специфики частной собственности на землю. А она существует, причем носит принципиальный характер, поскольку связана с особенностью земли как объекта собственности. Везде, во всех странах, земля выступает национальным достоянием, и общество не может допустить, чтобы частный собственник распоряжался им полновластно, по своему усмотрению. Во всем мире действуют особые механизмы функционирования и реализации частной собственности на землю, обеспечивающие учет и защиту интересов общества по сохранению, воспроизводству и эффективному целевому использованию земельных ресурсов.

И хотя частная собственность на землю служит в странах с рыночной экономикой основой всех форм земельных отношений, ни в одной из них полностью свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли везде является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий спектр возможностей ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде. Другими словами, оно выступает в роли главного собственника.

Весьма показательно, как осуществляется государственный контроль в Германии, где в частной собственности находится более 90% земель. Немецкое земельное право устанавливает регулирование оборота земель сельхозназначения и лесного фонда, предусматривающее запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков и их отчуждение с изменением целевого назначения. Особое внимание обращается на рациональное использованием земель и выполнение землевладельцами своих обязательств. За этим следят специальные сельскохозяйственные суды.

Аналогичные условия при продаже земель сельскохозяйственного назначения действуют в Швеции, Италии и Испании. Во Франции их выполнение отслеживают департаментские комиссии, в Дании – муниципальные сельскохозяйственные комиссии.

В Великобритании обеспечение гарантий владения землей, контроль за рентой и компенсационные условия регулируются Актом о сельскохозяйственном землевладении, принятым в 1990 г. В развитии аграрных отношений в стране принимают участие фермеры, землевладельцы, наемные работники.

Особенно велико влияние на сельскохозяйственную отрасль в Израиле, где более 90% всех сельскохозяйственных предприятий являются государственными.

В США, где в федеральной собственности находится всего 10% земель, также были введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе предусмотрены санкции за нарушение правил землепользования. Сменились в последние четверть века и ориентиры. Раньше все сельскохозяйственное законодательство ориентировалось на поддержку семейного фермерства. Однако Закон от 1985 г. «О продовольственной безопасности США» заложил юридические основы нового этапа развития сельского хозяйства. Он подтвердил подход к нему как к особой отрасли экономики, имеющей стратегическое значение для США, а также обозначил курс на широкое субсидирование сельского хозяйства за счет бюджета. Расходы на сельское хозяйство стали рассматривать как долгосрочные инвестиции в экономику страны, при этом государство объявило приоритетными крупные хозяйства при поддержке среднего фермера.

В качестве альтернативы частной собственности на землю обычно называют арендную форму земельных отношений. Дескать, фермеры в странах с развитым сельским хозяйством работают как на собственной, так и на арендованной земле. К примеру, в Нидерландах и Италии законодательно установлен предельный размер арендной платы, французское и немецкое законодательство позволяет арендаторам вести определенные виды работ вне зависимости от воли собственников земли. Во Франции и Новой Зеландии потенциальным арендаторам оказывается содействие в подборе земельного участка, получении льготного целевого товарного кредита для развития агробизнеса. Вместе с тем в ряде стран (Франция, Англия, Австрия, Нидерланды) введены жесткие требования к профессиональной подготовке претендентов на получение сельскохозяйственных земель в аренду и их опыту работы в аграрном секторе, оговаривается наличие стартового капитала.

Однако, как показывает практика, основной и более совершенной формой земельных отношений является частная собственность. Она обеспечивает крестьянам экономическую стабильность, уверенность в завтрашнем дне. Собственность на землю – базисная форма земельных отношений как в количественном, так и в качественном отношении.

В Соединенных Штатах из всей земли, используемой фермерами, на арендованную приходится примерно 35%, в странах ЕС – около 33%. Остальная земля находится в частной собственности фермеров. Причем четко прослеживается мировая тенденция снижения удельного веса аренды и повышения доли собственной земли.

Например, если в США в 1935 г. на аренду приходилось более 50% фермерской земли, то в настоящее время их площади сократились более чем на треть.

Такие же процессы шли и в Англии, где перед Первой мировой войной аренда составляла 88% фермерской земли, в 1950 году – 62%, а незадолго до окончания ХХ столетия – 39%. В Нидерландах удельный вес арендованной земли снизился с 52% в 1959 г. до 35% в начале нынешнего века.

Экономисты-аграрии утверждают, что аренда эффективна лишь на базе использования собственной земли или в сочетании с ней. Она позволяет преодолеть высокий инвестиционный барьер для фермеров, начинающих вести хозяйство и не имеющих достаточных средств. Так, в США чистые арендаторы, работающие только на арендованной земле, в 1940 г. составляли 39% всех фермеров, а сейчас – лишь около 12%.

Но при этом аренда является важным фактором увеличения размеров фермерских хозяйств. При высоких ценах на землю дополнительные площади выгоднее не покупать, а брать в аренду. Однако аренда земельного участка не означает, что он не принадлежит какому-либо частному собственнику. И в итоге получается, что подавляющая часть земли находится в частной собственности.

И, тем не менее, частная собственность на землю – не панацея. Это всего лишь путь. Вступать на него надо, учтя все особенности, касающиеся жизни населения: экономические и социальные, политико-исторические и национально-этнические. Необходимо принять во внимание состояние земельных ресурсов, уровень развития и жизнеспособность сельскохозяйственных предприятий, ситуацию с трудовыми ресурсами, социально-экономические условия жизни на селе. Только сопоставив все эти вводные, можно решать, какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретной ситуации.

Андреас ШЛЕПЕТИС

Скачать статью (.doc)